モデルケース 01
借地権付きの古家地主の承諾前
- 築60年の木造2階建て
- 土地15坪（約50㎡）
- 土地の価格 1㎡15万円前後の地域
- 地主の承諾はこれから
買取価格の目安30万〜80万円
考え方：更地750万円前後×借地権割合60%で評価上は450万円前後ですが、承諾が得られるか分からない分・名義書換料・解体費を差し引くため、大きく下がります。
実際の取引事例ではなく、条件ごとの目安の例です。
大阪府全域｜借地権・底地の売却と買取
大阪の借地権・底地を
売りたい方へ。
地主の承諾・相続・承諾料のことから、
宅地建物取引士がご相談に乗ります。
担当する宅地建物取引士シュース健人
借地人様・地主様、
どちらのご相談も無料です大阪府全67エリア対応／
宅建業 大阪府知事(2)第62068号
借地・底地のこんなお悩みありませんか？WORRIES
- 親が住んでいた借地の家を相続したが、使う予定がない
- 地主から名義変更料・更新料を求められて困っている
- 売りたいのに、地主が承諾してくれない
- 古い家を解体して返すしかないと思っている
- 地代が安く、固定資産税を払うと手元に残らない（地主様）
- 相続の前に底地を整理しておきたい（地主様）
ひとつでも当てはまれば、まずはご相談ください。売るかどうか決まっていなくても大丈夫です。
このページの目次CONTENTS
借地・底地の買取 モデルケース（価格の目安）MODEL CASE
借地権は数十万円〜、底地は更地価格の1〜2割程度がひとつの目安です。
モデルケース 02
相続した借地権付きの家承諾の見込みあり
- 築50年の木造2階建て
- 土地25坪（約83㎡）
- 土地の価格 1㎡15万円前後の地域
- 地主が承諾に前向き
買取価格の目安150万〜250万円
考え方：評価上の借地権価格は750万円前後。名義書換料（借地権価格の10%前後）や解体費、住宅ローンが使いにくい分を見込んだ買取の目安です。
実際の取引事例ではなく、条件ごとの目安の例です。
モデルケース 03
底地（借地人が住んでいる）地主様からのご相談
- 土地40坪（約132㎡）
- 借地人1名・地代の滞納なし
- 土地の価格 1㎡10万円前後の地域
- 旧法の普通借地
買取価格の目安150万〜250万円
考え方：更地価格1,320万円前後に対し、底地を業者が買う場合の目安「更地価格の10〜20%程度」を当てはめた範囲です。
実際の取引事例ではなく、条件ごとの目安の例です。
モデルケース 04
底地（地代が安い・借地人2名）地主様からのご相談
- 土地30坪（約99㎡）を2区画で貸している
- 地代が長年据え置き
- 土地の価格 1㎡10万円前後の地域
- 契約書は一部のみ
買取価格の目安80万〜180万円
考え方：更地価格990万円前後の10〜20%程度が出発点です。地代の低さや契約書の不足は価格を下げる要因になります。
実際の取引事例ではなく、条件ごとの目安の例です。
上の4件は、本文の借地権割合・名義書換料・底地価格の考え方（目安）に沿って、条件ごとの買取価格の幅を示したモデルケースです。当社の実際の取引事例ではありません。実際の価格は、場所・契約の内容・建物の状態・地主様のご意向で大きく変わります。
借地人の方へ：借地の家は売れますFOR TENANTS
借地の上の家は、建物と「土地を借りて使う権利（借地権）」をあわせて売ることができます。土地は地主のものなので、売るときは原則として地主の承諾が必要です。承諾の対価として名義書換料（借地権価格の10%前後が目安）を払うのが一般的です。
承諾が得られないときは、裁判所の手続き（借地非訟）で許可を求める道もあります。
一方、相続で借地権を引き継ぐときは、地主の承諾も承諾料も要りません。地主から名義変更料を求められても、法律上支払う義務はありません。
借地人の方に、まず読んでほしいガイド
地主の方へ：底地の整理もご相談くださいFOR LANDOWNERS
底地（借地権がついた土地）は、地代を受け取れる一方で、自由に使えず、固定資産税の負担もあります。旧法の借地では地代が長年据え置かれ、税金を払うと手元にほとんど残らないという地主様も少なくありません。
底地の売り先は、借地人、底地の買取業者、借地権と同時に第三者へ売る方法、土地を分ける等価交換があります。買取業者に売る場合は更地価格の10〜20%程度が一般的な目安です。
借地人への売却や同時売却の方が、高くなりやすい傾向があります。
地主の方に、まず読んでほしいガイド
売却のご相談ができる借地・底地AVAILABLE FOR SALE
他社で断られた借地・底地も、まずは一度ご相談ください。
無料で売却査定する大阪借地・底地売却専門が選ばれる理由REASON FOR CHOOSING
1大阪市北区の事務所で、宅地建物取引士が対応
大阪府知事免許の不動産会社「株式会社GEEZ」が運営しています。すべてのページを宅地建物取引士（シュース健人 大阪府 第118737号）が監修し、旧借地法と借地借家法、借地非訟、相続と遺贈の違いなど、間違えやすい制度を正確にお伝えします。
2府内67エリアの実データで、価格の目安を示します
総務省の住宅・土地統計調査、国土交通省の地価公示・取引価格情報から、市区町村ごとの借地の割合や価格の目安を掲載しています。「なんとなくの相場」ではなく、根拠のある数字でお話しします。
3借地人様・地主様、どちらのご相談にも対応
借地権の買取・仲介、底地の買取・仲介、同時売却のいずれにも対応します。一方に偏らず、双方が納得できる売り方を考えます。
4争いがあるときは、弁護士・司法書士をご紹介
承諾料の額や契約の解除をめぐって争いがある場合の交渉、借地非訟の代理は当社では行わず、弁護士をご紹介します。紹介料は受け取りません。
府内のデータで見る借地：借地が多いのはどこかDATA
総務省の住宅・土地統計調査（2003年）は、持ち家の敷地が「所有地」か「借地」かを市区町村別に公表したもので、当社が確認できた範囲ではこれが最後の公表です（20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります）。府内でデータのある60市区町村を合わせると、持ち家1,611,830世帯のうち96,560世帯（6.0%）が借地の上に建っていました。大阪市全体では9.1%（43,110世帯）です。
割合が高いのは守口市（20.2%）、港区（18.8%）、生野区（16.0%）、旭区（15.4%）、此花区（15.3%）でした。大阪市内では港区（18.8%）、生野区（16.0%）、旭区（15.4%）が上位です。
世帯数で見ると、東大阪市（9,170世帯）、豊中市（7,040世帯）、守口市（6,060世帯）が多く、人口の多い市にも借地がまとまって残っていることが分かります。反対に、島本町（1.4%）、高槻市（1.2%）、豊能町（0.3%）は借地の割合が低い地域です。
2023年の同じ調査では、大阪府全体の借地の割合は2.8%（65,000世帯）、大阪市は4.5%、堺市は1.3%です。借地は20年で減ってはいるものの、府内で6万を超える世帯が今も借地の上に住んでいます。
借地の権利を取得した時期が1990年以前の世帯は48.8%で約半数を占めます（相続などで引き継いだ時期を含むため、契約自体はさらに古いものも多いと考えられます）。相続をきっかけに、契約の中身を知らないまま借地を引き継ぐ場面が生まれやすい状況です。
- 借地の上の持ち家（府・2023年）65,000世帯持ち家の2.8%
- 1990年以前に取得48.8%借地・時期不詳を除く
- 借地の割合が最も高い市区町村守口市20.2%（2003年・参考）
大阪府の借地の割合ランキング（2003年・持ち家）
エリア名を押すと、そのエリアの借地の統計・公示地価から試算した借地権と底地の目安・築古戸建の取引単価などをご覧いただけます。堺市の7区は2003年の区別データがないため末尾に掲載しています。住宅・土地統計調査の結果が公表されていない能勢町・太子町・千早赤阪村・岬町・田尻町は含みません。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。
| 順位 | エリア | 持ち家 | うち借地 | 借地の割合 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 守口市 | 29,940 | 6,060 | 20.2% | |
| 2 | 大阪市港区 | 14,510 | 2,730 | 18.8% | |
| 3 | 大阪市生野区 | 28,140 | 4,490 | 16.0% | |
| 4 | 大阪市旭区 | 20,900 | 3,220 | 15.4% | |
| 5 | 大阪市此花区 | 11,220 | 1,720 | 15.3% | |
| 6 | 大阪市城東区 | 31,990 | 3,920 | 12.3% | |
| 7 | 大阪市東住吉区 | 26,750 | 3,240 | 12.1% | |
| 8 | 大阪市東淀川区 | 23,830 | 2,870 | 12.0% | |
| 9 | 大阪市東成区 | 16,450 | 1,920 | 11.7% | |
| 10 | 大阪市都島区 | 18,570 | 2,100 | 11.3% |
11位以下と堺市7区の表を開く（全67エリア）
| 順位 | エリア | 持ち家 | うち借地 | 借地の割合 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 11 | 豊中市 | 72,350 | 7,040 | 9.7% | |
| 12 | 大阪市西成区 | 20,680 | 1,980 | 9.6% | |
| 13 | 大阪市福島区 | 11,720 | 1,070 | 9.1% | |
| 14 | 大阪市浪速区 | 4,830 | 430 | 8.9% | |
| 15 | 大阪市大正区 | 13,780 | 1,220 | 8.9% | |
| 16 | 東大阪市 | 106,260 | 9,170 | 8.6% | |
| 17 | 大阪市淀川区 | 32,930 | 2,700 | 8.2% | |
| 18 | 大阪市鶴見区 | 19,220 | 1,560 | 8.1% | |
| 19 | 岸和田市 | 43,890 | 3,520 | 8.0% | |
| 20 | 大阪市西淀川区 | 21,060 | 1,530 | 7.3% | |
| 21 | 門真市 | 23,430 | 1,680 | 7.2% | |
| 22 | 忠岡町 | 3,620 | 250 | 6.9% | |
| 23 | 泉大津市 | 15,610 | 1,030 | 6.6% | |
| 24 | 貝塚市 | 17,120 | 1,090 | 6.4% | |
| 25 | 大阪市阿倍野区 | 25,440 | 1,510 | 5.9% | |
| 26 | 四條畷市 | 12,140 | 690 | 5.7% | |
| 27 | 大阪市北区 | 21,280 | 1,120 | 5.3% | |
| 28 | 大阪市天王寺区 | 11,630 | 590 | 5.1% | |
| 29 | 摂津市 | 17,210 | 870 | 5.1% | |
| 30 | 八尾市 | 60,680 | 3,030 | 5.0% | |
| 31 | 寝屋川市 | 55,840 | 2,480 | 4.4% | |
| 32 | 大東市 | 27,130 | 1,190 | 4.4% | |
| 33 | 河南町 | 4,050 | 170 | 4.2% | |
| 34 | 大阪市住吉区 | 24,350 | 900 | 3.7% | |
| 35 | 吹田市 | 64,330 | 2,350 | 3.7% | |
| 36 | 交野市 | 19,340 | 690 | 3.6% | |
| 37 | 大阪市平野区 | 26,780 | 940 | 3.5% | |
| 38 | 大阪市住之江区 | 22,800 | 780 | 3.4% | |
| 39 | 高石市 | 13,770 | 470 | 3.4% | |
| 40 | 柏原市 | 17,000 | 550 | 3.2% | |
| 41 | 河内長野市 | 31,240 | 970 | 3.1% | |
| 42 | 和泉市 | 40,180 | 1,240 | 3.1% | |
| 43 | 池田市 | 20,360 | 590 | 2.9% | |
| 44 | 藤井寺市 | 14,650 | 410 | 2.8% | |
| 45 | 大阪市中央区 | 12,820 | 350 | 2.7% | |
| 46 | 泉佐野市 | 20,120 | 520 | 2.6% | |
| 47 | 松原市 | 31,840 | 820 | 2.6% | |
| 48 | 泉南市 | 15,070 | 370 | 2.5% | |
| 49 | 茨木市 | 50,330 | 1,230 | 2.4% | |
| 50 | 大阪狭山市 | 13,950 | 330 | 2.4% | |
| 51 | 富田林市 | 26,840 | 600 | 2.2% | |
| 52 | 箕面市 | 26,240 | 520 | 2.0% | |
| 53 | 熊取町 | 10,460 | 180 | 1.7% | |
| 54 | 枚方市 | 94,430 | 1,600 | 1.7% | |
| 55 | 羽曳野市 | 29,800 | 460 | 1.5% | |
| 56 | 大阪市西区 | 14,560 | 220 | 1.5% | |
| 57 | 阪南市 | 14,980 | 210 | 1.4% | |
| 58 | 島本町 | 7,240 | 100 | 1.4% | |
| 59 | 高槻市 | 77,040 | 950 | 1.2% | |
| 60 | 豊能町 | 7,110 | 20 | 0.3% | |
| — | 堺市堺区 | — | — | 区別データなし | |
| — | 堺市中区 | — | — | 区別データなし | |
| — | 堺市東区 | — | — | 区別データなし | |
| — | 堺市西区 | — | — | 区別データなし | |
| — | 堺市南区 | — | — | 区別データなし | |
| — | 堺市北区 | — | — | 区別データなし | |
| — | 堺市美原区 | — | — | 区別データなし |
出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合・順位は当社計算。
大阪府の借地の権利を取得した時期（2023年）
取得した時期のグラフを開く
出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。時期不詳を除く割合（当社計算）。
借地・底地を整理する5つの方法5 WAYS
借地の売却は「誰に売るか」で価格も手間も大きく変わります。一般に高値になりやすいのは、底地と借地権をまとめて売る同時売却と、土地を分ける等価交換です。早く確実なのは、地主への売却や買取業者への売却です。
- 方法1
地主に買い取ってもらう
いちばん話が早い相手。承諾料はかからないが、価格は話し合い次第。
手続き：かんたん - 方法2
承諾を得て第三者に売る
買取業者や個人に借地権付きの建物として売る。名義書換料が必要になるのが一般的。
手続き：ふつう - 方法3
底地と同時に売る
地主と借地人が一緒に売り、買主は完全な所有権を得る。高値になりやすい。
★ 価格：高くなりやすい - 方法4
等価交換で分ける
土地を分けて、それぞれが所有権の土地を持つ。広さと形が条件。
価格：高くなりやすい - 方法5
底地を買ってから売る
借地人が底地を買い取って所有権にし、そのあと売る。資金の手当てが必要。
資金：必要
方法ごとの価格の傾向・期間・地主の承諾の要否は借地権を売る5つの方法で比較しています。
どの方法が向いているかは、土地の価格、契約の内容、地主様・借地人様のご意向で決まります。まずは売り方ごとの価格を比べてみませんか。
ご相談から売却までの流れFLOW
- お問い合わせ電話・フォームで。所在地と立場（借地人・地主）だけでも大丈夫です
- 契約内容の確認契約書・地代・建物の登記を一緒に確認します
- 価格のご提示地主への売却・第三者への売却・同時売却など方法ごとに試算
- 地主様・借地人様へのご説明売買の範囲で、売却の内容をご説明します
- 契約・決済承諾書を受け取り、売買契約・引渡し
査定と相談は無料です。売るかどうか決まっていない段階でも構いません。ご相談内容が近隣や地主様に伝わることはありません（地主様へのご説明は、ご依頼をいただいてから行います）。
借地・底地のよくあるご質問FAQ
借地上の家を相続しました。地主の承諾や名義変更料は必要ですか？
相続による承継には、地主の承諾も承諾料（名義変更料）も不要です。必要なのは建物の相続登記で、2024年4月から義務になっています。ただし相続人以外への遺贈は承諾が必要です。
借地権だけで売れますか？誰が買うのですか？
売れます。買主は地主、借地権を扱う買取業者、借地権付きの家を探す個人などです。地主以外に売るときは地主の承諾が必要です。
地主が売却を承諾してくれません。
承諾が得られないときは、譲渡の前に借地人が裁判所に申し立てる「借地非訟」で、承諾に代わる許可を求められます（借地借家法19条）。地主には自分で買い取る介入権もあります。手続きは弁護士へのご相談をおすすめします。
名義書換料（譲渡承諾料）の相場は？誰が払いますか？
借地権価格の10%前後が目安です。法律で決まった額ではありません。借地人（売主）が負担する慣行が多いものの、売買契約で決めます。
建物が古い・誰も住んでいません。解体して返すべきですか？
必ずしも解体する必要はありません。建物ごと売る方法があり、期間満了で更新されないときは建物買取請求権もあります。解体の前に査定をおすすめします。
建替えや大規模なリフォームはできますか？
契約に増改築禁止の特約がある場合などは地主の承諾が必要で、建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安です。承諾が得られないときは借地非訟（17条）があります。
旧法借地と新法借地はどう違いますか？
1992年8月より前の契約は旧借地法が適用され、更新後も変わりません。期間の定めがない場合、旧法は堅固60年・非堅固30年、新法の普通借地権は30年です。
更新料を請求されました。払う義務はありますか？
法律上の支払い義務はなく、契約の特約や合意がある場合に限って支払います。特約がある場合の扱いは弁護士にご確認ください。
地代の値上げを求められました／父の代からの滞納があります。
値上げは話し合い・調停・訴訟で決まり、決まるまでは相当と考える額を払い続けます。滞納は契約解除の理由になるため、相続した滞納分も含めて早めに整理が必要です。
借地権付きの家は、借地権割合のとおりの値段で売れますか？
借地権割合は相続税評価のための割合で、売買価格ではありません。第三者に売る場合は、承諾料や住宅ローンの使いにくさから下回るのが一般的です。
地主に買い取ってほしい／地主から出て行ってと言われました。
地主に買い取る義務はありませんが、話し合いで売ることはできます。地主が明け渡しを求めるには正当事由が必要で、期間が来ただけでは契約は終わりません（普通借地・旧法借地の場合。定期借地権は期間満了で終了します）。
契約書がありません。口約束だけです。
契約書がなくても借地契約は成立しています。地代の領収書や振込の記録が証拠になります。売却前に事実関係を整理しましょう。
寺社が地主で、承諾の窓口が分かりません。
代表役員（住職・宮司）、責任役員会、管理会社が窓口のことがあります。地代の支払い先から確認します。決定に時間がかかる点に注意が必要です。
（地主）地代が安く、底地を手放したい。誰が買いますか？
借地人、底地の買取業者、借地権と同時に第三者へ売る方法があります。買取業者の場合は更地価格の10〜20%程度が目安で、借地人や同時売却の方が高くなりやすい傾向です。
（地主）相続税の納税のために底地を整理したい。借地人に買ってもらえますか？
借地人が応じれば可能です。価格は話し合い次第ですが、所有権がそろう借地人にとって利点があるため、業者への売却より高くなりやすい方法です。税務は税理士にご確認ください。
まずは私たちにご相談くださいCONSULTATION
査定・相談は無料です。借地人様・地主様、どちらからのご相談もお受けします。
大阪市北区の事務所で、宅建士が対応します
大阪借地・底地売却専門は、大阪府知事免許の不動産会社「株式会社GEEZ」が運営しています。顔の見えない一括査定サイトではありません。
シュース健人宅地建物取引士
大阪府 第118737号。ご相談には宅地建物取引士が責任をもって対応します。
- 宅地建物取引業免許大阪府知事(2)第62068号
- 所在地〒530-0047 大阪市北区西天満4丁目12-2 オオシマビル6階
- 営業時間10:00〜19:00（水曜日・日曜日定休）
- 所属団体（公社）全日本不動産協会／（公社）不動産保証協会
大阪の借地・底地の無料査定・ご相談
ご相談・査定は無料です。売るかどうか決まっていない段階でも構いません。
お電話の方が早い方はこちら
06-7777-4333受付 10:00〜19:00（水・日定休）このページの監修
シュース健人宅地建物取引士
宅地建物取引士 大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 所属
株式会社GEEZ所属。大阪・関西の相続、空き家、再建築不可、借地、工場・倉庫、長屋・文化住宅といった売却の難しい不動産の相談を担当しています。
本ページの数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」、総務省「住宅・土地統計調査」、経済産業省「工業統計調査」、国土地理院、OpenStreetMap の公開データを当社が集計したものです。価格は物件ごとの事情で変わります。実際の金額は現地確認のうえでご提示します。