大阪市大正区の借地権・底地を売りたい方へ

大正区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

大正区の借地権・底地・名義書換料の試算（公示地価から）

大正区で借地の価格を考えるときの出発点として、土地の価格に一般的な割合を掛けて試算しました。公示地価（住宅地）4地点の中央値（2026年）は202,000円/㎡（坪単価66.8万円）です。面積は、大正区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値55㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ大正区でも、平尾の借地権と鶴町の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

大正区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

大正区には住宅地の公示地価の地点が4か所あります。最も高いのは三軒家東６丁目３番３（229,000円/㎡）、最も低いのは平尾５丁目５番１４（177,000円/㎡）で、同じ大正区の中でも1.3倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は4か所中4か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

大正区の古い木造戸建の取引単価

国土交通省の不動産情報ライブラリで、大正区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると155件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は133,300円/㎡でした。中ほどの半数は100,000円/㎡〜180,000円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると128件、中央値は134,500円/㎡です。

更地（住宅地）の取引の中央値は184,600円/㎡で、築古の戸建はその約72%にとどまります。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が84件で中央値129,300円/㎡、1971〜1980年が71件で中央値140,000円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値111,100円/㎡（19件）、4m以上は141,700円/㎡（135件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

大正区の中でも、取引が多いのは南恩加島・泉尾・三軒家西です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

大正区は大阪府で15番目に借地が多いエリアです（2003年）

• 借地の上の持ち家1,220世帯2003年
• 持ち家に占める割合8.9%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位15位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位13位／24大阪市24区（24エリア）

総務省の住宅・土地統計調査（2003年）によると、大阪市大正区の持ち家13,780世帯のうち、敷地が借地の世帯は1,220世帯（8.9%）でした。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が1,130世帯、「定期借地権」が90世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、大正区は15位、大阪市24区（データのある24区）の中では13位にあたります。府内60市区町村を合わせた割合（6.0%）と比べて1.5倍にあたり、借地が目立つ地域です。 大阪市全体の9.1%と比べると、下回っています。

借地は町全体に広がっているというより、特定の地主が持つ一角に固まっていることが多いものです。同じ町内で借地の取引例が少ないと、相場が見えにくく、価格の根拠を示すことが大切になります。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

大正区でのご相談の事例

ご相談の事例

大正区南恩加島にある借地の家（1958年頃建築・土地約55㎡）で一人暮らしをしていた母が施設に入り、大阪府外に住む50代の長男が今後を考えることになりました。誰も住まなくなると建物が傷むため、売るか地主に返すかで迷っている、というご相談です。

この場合、まず建物の登記と相続登記の状況、地代の支払い状況を確認します。次に、南恩加島の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり111,100円/㎡、31件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を大正区のデータに当てはめて組み立てた例です。

大正区の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

大正区の面積のうち、工業専用地域が43.4%、第１種住居地域が16.5%、準工業地域が15.0%、用途地域の指定なしが10.4%。系統でまとめると、住居系が23.0%、商業系が6.2%、工業系が60.4%です。

容積率は200%が78.3%、300%が5.8%、400%が5.5%。中程度の容積の住宅地が中心で、建替えでは2〜3階建ての戸建が主な選択肢になります。借地の建替えには、契約の特約によって地主の承諾（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）が必要になることがあります。

また、防火地域が1.8%、準防火地域が48.5%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

大阪市で借地に住む世帯の今（2023年）

• 大阪市の借地の割合4.5%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得47.3%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得16.0%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪市の持ち家611,200世帯のうち、敷地が借地の世帯は27,600世帯（4.5%）です。このうち一般の借地権が23,300世帯、定期借地権などが4,400世帯でした。市区町村別の最新値はありませんが、2003年の時点で大正区の割合（8.9%）は大阪市全体（9.1%）の1.0倍でした。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：大正区の古い木造の家・小さな敷地の取引（所有権・国交省データ）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、大正区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

大正区の寺院・神社は8か所｜寺社が地主の借地

OpenStreetMapに登録されている大正区の寺院は5か所、神社は3か所、あわせて8か所です。1平方キロメートルあたり0.8か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

大正区の住まいの古さと道路：借地の家を取り巻く条件

2023年の住宅・土地統計調査によると、大正区の住宅に住む世帯は29,030世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が28.8%（府内2位／67）、一戸建が36.1%、共同住宅が62.7%です。借地の家の多くは旧法時代に建てられた木造の一戸建です。1980年以前の住宅の割合が高い地域ほど、建替えの承諾や相続をめぐる相談が増える下地があるといえます。

住宅全体の空き家率は17.7%（府内9位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は4.7%（府内43位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

大正区の交通とハザードの情報

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

大正区の主な駅は大正です。乗降客数が最も多いのは大正（1日57,680人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、大正区の面積の0.0%が0.5m以上の浸水が想定される区域、100.0%が想定区域外です。津波の浸水想定区域は63.3%です。液状化のしやすさは「液状化しやすい」が56.9%を占めます。標高の中央値は1.0mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

大正区での売り方の選び方

大正区では、地主への売却、承諾を得たうえでの買取業者への売却、同時売却のいずれも現実的です。地主の意向を確かめたうえで、価格と期間を比べて選びます。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

大正区の借地 よくあるご質問

大正区の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

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