借地権割合と価格の目安｜路線価図の読み方と、売買価格との違い

国税庁が毎年7月に公表する路線価図には、道路ごとに「250C」のような表示があります。数字は1㎡あたりの路線価（千円単位）、アルファベットは借地権割合です。「250C」なら、路線価が1㎡25万円、借地権割合が70%という意味です。

一般に、繁華街や商業地ほど割合が高く、郊外の住宅地ほど低くなります。大阪府内の住宅地では、C（70%）やD（60%）の表示をよく見かけますが、同じ町内でも道路ごとに違うことがあります。必ず物件が面している道路の表示を確認してください。

相続税の申告で使う借地権の評価額は、次の式で計算します。

たとえば、路線価20万円/㎡（C）、面積80㎡の土地なら、自用地の評価額は1,600万円、借地権は1,120万円、底地は480万円です（奥行や形による補正を除いた単純計算）。

借地権割合は、あくまで相続税・贈与税を計算するための割合です。実際に第三者へ借地権を売るときの価格は、評価額を下回るのが一般的です。理由は次のとおりです。

• 名義書換料がかかる：地主の承諾の対価として、借地権価格の10%前後が目安。
• 住宅ローンが使いにくい：金融機関が地主の承諾書を求め、買主が限られる。
• 地代を払い続ける必要がある：所有権の土地にはない負担。
• 建替えや増改築に承諾が必要なことがある：自由に使えない。
• 路線価そのものが時価より低い：路線価は公示地価のおおむね8割の水準で決められています。

「借地権は更地価格の60〜70%で売れる」と書かれた記事もありますが、そのまま当てはまることは多くありません。実際の価格は、場所・契約内容・建物の状態・買主の層で決まります。

売却を決めていなくても大丈夫です。借地・底地の価格の目安と、売り方ごとの違いを無料でお伝えします。

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1. 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」のサイトを開く
2. 年度と「大阪府」を選び、市区町村・町名から路線価図を探す
3. 物件が面している道路の数字とアルファベットを読む（例：180D）
4. 角地や二方向に道路がある場合は、それぞれの道路の表示を確認する
5. 路線価が付いていない地域（倍率地域）では、評価倍率表で借地権割合を確認する

府内でも郊外の一部は「倍率地域」で、路線価図ではなく評価倍率表に借地権割合が載っています。分からない場合は、住所を教えていただければ当社でも確認します。

相続税路線価は公示地価の約8割なので、時価に近い更地価格を見るには、近くの公示地価を使うか、路線価を0.8で割り戻すのが簡便です。そのうえで次のように考えます。

当社のエリア別ページでは、市区町村内の公示地価（住宅地）の各地点について、この考え方で借地権・底地・名義書換料の目安を試算しています。

公示地価から計算すると、借地権と底地の目安は場所によって次のように変わります。いずれも20坪（約66㎡）、借地権割合60〜70%と仮定した試算です。

出典：国土交通省「地価公示」の住宅地の地点の中央値（2026年）。地価公示の地点を集計できていないエリアは、更地の取引価格の中央値を使用。試算は当社計算で、売買価格を保証するものではありません。

土地の価格が高いエリアほど、借地のまま売るのと、底地とまとめて所有権として売るのとの差が大きくなります。価格の高いエリアで同時売却が有力な選択肢になるのはこのためです。各エリアのページでは、公示地価の地点ごとの試算も掲載しています。

借地権割合が高い地域（A〜C）は、繁華街や交通の便がよい地域が多く、借地権そのものの価値が高く評価されます。相続税の評価額も大きくなるため、借地を相続したときの税負担も重くなりがちです。一方、売るときには、名義書換料（借地権価格の10%前後）の額も大きくなります。

借地権割合が低い地域（D〜G）は、郊外の住宅地に多く見られます。借地権の評価額は小さく、底地の割合が相対的に大きくなるため、地主にとっては底地の価値が残りやすい地域です。借地人が底地を買い取って所有権にする方法が、資金面で現実的になりやすいのもこうした地域です。

総務省の住宅・土地統計調査（2003年）によると、大阪府内でデータのある60市区町村の持ち家のうち、敷地が借地の世帯は合計で約96,560世帯、割合は6.0% でした。大阪市では9.1%（43,110世帯）です。2023年の同調査では、大阪府の割合は2.8%、大阪市は4.5%となっており、借地は減りつつも、まだ多くの世帯が借地の上に住んでいます。

市区町村別の割合と順位は、エリア別データからご覧いただけます。