池田市の借地権・底地を売りたい方へ

池田市の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

池田市の借地権・底地・名義書換料の試算（公示地価から）

池田市で借地の価格を考えるときの出発点として、土地の価格に一般的な割合を掛けて試算しました。公示地価（住宅地）19地点の中央値（2026年）は200,000円/㎡（坪単価66.1万円）です。面積は、池田市で取引された築古の戸建の土地面積の中央値95㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ池田市でも、東山町の借地権と菅原町の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

池田市の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

池田市には住宅地の公示地価の地点が19か所あります。最も高いのは満寿美町６３９番２（395,000円/㎡）、最も低いのは吉田町１９１番１外（39,000円/㎡）で、同じ池田市の中でも10.1倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は19か所中16か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

池田市でのご相談の事例

ご相談の事例

池田市旭丘の借地の家（1963年頃建築・土地約95㎡）について、東京に住む40代の次男が地主から更新料を求められました。契約書が見当たらず、払う義務があるのか、この機会に売るべきかを相談したい、という内容です。

この場合、まず相続による承継には地主の承諾も承諾料も不要であることを確認します。次に、旭丘の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり140,000円/㎡、22件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を池田市のデータに当てはめて組み立てた例です。

池田市の築古の戸建はいくらで売れているか（比較材料）

国土交通省の不動産情報ライブラリで、池田市で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると197件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は135,700円/㎡でした。中ほどの半数は88,200円/㎡〜183,800円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると78件、中央値は141,200円/㎡です。

更地（住宅地）の取引の中央値は205,100円/㎡で、築古の戸建はその約66%にとどまります。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が92件で中央値147,100円/㎡、1971〜1980年が105件で中央値132,000円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値100,000円/㎡（44件）、4m以上は150,000円/㎡（149件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

池田市の中でも、取引が多いのは石橋・旭丘・神田です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

池田市は大阪府で43番目に借地が多いエリアです（2003年）

• 借地の上の持ち家590世帯2003年
• 持ち家に占める割合2.9%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位43位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位4位／9北大阪（北摂）（9エリア）

池田市の持ち家20,360世帯を敷地の権利で分けると、借地の上の家が590世帯、割合にして2.9%です（住宅・土地統計調査、2003年）。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が540世帯、「定期借地権」が50世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、池田市は43位、北大阪（北摂）（データのある9市町村）の中では4位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）を下回り、借地は比較的少ない地域です。

借地が少数派の地域では、近所の不動産会社でも借地の売買に慣れていないことがあります。地主が寺社や旧家、企業であることも多く、窓口の確認から始めることになります。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

池田市の土地の使い方のルール（用途地域・容積率）

池田市の面積のうち、用途地域の指定なしが52.9%、第１種中高層住居専用地域が20.8%、第１種低層住居専用地域が8.2%、第１種住居地域が7.5%。系統でまとめると、住居系が39.3%、商業系が2.2%、工業系が5.6%です。

池田市は面積の52.9%が用途地域の指定がない区域です。こうした区域には市街化調整区域が含まれることが多く、市街化調整区域では土地を分けたり建て替えたりするのに都市計画法の許可が必要になる場合があります。等価交換や建替えが成り立つかは、区域区分と許可の見込みを役所で確認してからの判断になります。用途地域が指定されているのは面積の約47.1%にとどまります。

また、防火地域が1.1%、準防火地域が1.1%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

池田市の寺院・神社は28か所｜寺社が地主の借地

OpenStreetMapに登録されている池田市の寺院は18か所、神社は10か所、あわせて28か所です。1平方キロメートルあたり1.3か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

池田市の住まいの古さと道路：借地の家を取り巻く条件

2023年の住宅・土地統計調査によると、池田市の住宅に住む世帯は48,720世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が17.5%（府内57位／67）、一戸建が40.5%、共同住宅が56.3%です。新しい住宅が多い地域では、古い借地の家は周りの建物と比べて目立ちやすく、建替えや売却の時期を迎えていることが少なくありません。

住宅全体の空き家率は12.9%（府内44位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は12.3%（府内2位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

池田市の交通とハザードの情報

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

池田市の主な駅は池田・石橋阪大前・大阪空港です。乗降客数が最も多いのは池田（1日37,312人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、池田市の面積の15.0%が0.5m以上の浸水が想定される区域、80.5%が想定区域外です。土砂災害の警戒区域等にかかる部分もあります。液状化のしやすさは「液状化しにくい」が76.5%を占めます。標高の中央値は69.0mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

大阪府の借地はいつから？2023年の統計で見る取得時期

• 大阪府の借地の割合2.8%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得48.8%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得18.1%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪府の持ち家2,290,100世帯のうち、敷地が借地の世帯は65,000世帯（2.8%）です。このうち一般の借地権が54,500世帯、定期借地権などが10,500世帯でした。市区町村別の最新値はありませんが、2003年の時点で池田市の割合（2.9%）は府内60市区町村の合計（6.0%）の0.5倍でした。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：池田市の古い木造の家・小さな敷地の取引（所有権・国交省データ）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、池田市の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

池田市での売り方の選び方

池田市では、地主への売却、承諾を得たうえでの買取業者への売却、同時売却のいずれも現実的です。地主の意向を確かめたうえで、価格と期間を比べて選びます。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

池田市の借地 よくあるご質問

池田市の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

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