大阪市城東区で借地権・底地を売る｜地主の承諾前から相談

城東区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

城東区で借地を売るといくら？価格の目安を試算

城東区で借地の価格を考えるときの出発点として、土地の価格に一般的な割合を掛けて試算しました。公示地価（住宅地）17地点の中央値（2026年）は316,000円/㎡（坪単価104.5万円）です。面積は、城東区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値60㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ城東区でも、今福南の借地権と中央の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

城東区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

城東区には住宅地の公示地価の地点が17か所あります。最も高いのは中央２丁目１２番１（408,000円/㎡）、最も低いのは東中浜７丁目４０番４（250,000円/㎡）で、同じ城東区の中でも1.6倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は14か所中14か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

城東区の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

城東区の面積のうち、第１種住居地域が50.1%、準工業地域が29.2%、商業地域が5.3%、近隣商業地域が5.0%。系統でまとめると、住居系が57.0%、商業系が10.3%、工業系が32.6%です。

容積率は200%が68.7%、300%が25.6%、400%が5.6%。中程度の容積の住宅地が中心で、建替えでは2〜3階建ての戸建が主な選択肢になります。借地の建替えには、契約の特約によって地主の承諾（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）が必要になることがあります。

また、防火地域が6.4%、準防火地域が90.2%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

数字で見る城東区の借地：持ち家の12.3%が借地の上（2003年）

• 借地の上の持ち家3,920世帯2003年
• 持ち家に占める割合12.3%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位6位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位5位／24大阪市24区（24エリア）

総務省の住宅・土地統計調査（2003年）によると、大阪市城東区の持ち家31,990世帯のうち、敷地が借地の世帯は3,920世帯（12.3%）でした。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が3,600世帯、「定期借地権」が320世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、城東区は6位、大阪市24区（データのある24区）の中では5位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）の約2.0倍で、借地の多い地域といえます。 大阪市全体の9.1%と比べると、上回っています。

借地が多い地域では、借地権付きの家の売買そのものが珍しくないため、買取業者や近隣の不動産会社にも経験が蓄積されています。売り方の選択肢を比べやすい地域といえます。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

城東区でのご相談の事例

ご相談の事例

城東区今福南の借地の家（1972年頃建築・土地約60㎡）について、市内の別の区に住む60代の長女が地主から更新料を求められました。契約書が見当たらず、払う義務があるのか、この機会に売るべきかを相談したい、という内容です。

この場合、まず建物の登記と相続登記の状況、地代の支払い状況を確認します。次に、今福南の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり187,500円/㎡、15件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を城東区のデータに当てはめて組み立てた例です。

城東区の築古の戸建はいくらで売れているか（比較材料）

国土交通省の不動産情報ライブラリで、城東区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると157件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は195,000円/㎡でした。中ほどの半数は126,500円/㎡〜262,700円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると117件、中央値は195,000円/㎡です。

同じ期間の更地（住宅地）の中央値285,700円/㎡と比べると、古家付きの取引は更地の約68%の単価です。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が72件で中央値194,400円/㎡、1971〜1980年が85件で中央値197,100円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値155,600円/㎡（45件）、4m以上は220,200円/㎡（106件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

城東区の中でも、取引が多いのは東中浜・今福南・新喜多東です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

1980年以前の住宅が23.4%：城東区の住宅事情

2023年の住宅・土地統計調査によると、城東区の住宅に住む世帯は84,600世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が23.4%（府内22位／67）、一戸建が23.4%、共同住宅が74.8%です。借地の家の多くは旧法時代に建てられた木造の一戸建です。1980年以前の住宅の割合が高い地域ほど、建替えの承諾や相続をめぐる相談が増える下地があるといえます。

住宅全体の空き家率は12.6%（府内45位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は6.4%（府内32位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

大阪市で借地に住む世帯の今（2023年）

• 大阪市の借地の割合4.5%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得47.3%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得16.0%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪市の持ち家611,200世帯のうち、敷地が借地の世帯は27,600世帯（4.5%）です。このうち一般の借地権が23,300世帯、定期借地権などが4,400世帯でした。市区町村別の数字は当社が確認できた範囲では2003年が最後のため、城東区の今の割合は分かりませんが、大阪市全体の傾向から、当時の3,920世帯の多くが今も借地のまま続いていると考えられます。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：城東区で取引された古い木造の家・小さな敷地（所有権）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、城東区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

寺社の多い町の借地：城東区の寺院18か所・神社9か所

OpenStreetMapに登録されている城東区の寺院は18か所、神社は9か所、あわせて27か所です。1平方キロメートルあたり3.2か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

城東区の交通とハザードの情報

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

城東区の主な駅は鴫野・JR野江・野江・関目です。乗降客数が最も多いのは鴫野（1日52,595人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、城東区の面積の94.3%が0.5m以上の浸水が想定される区域、2.1%が想定区域外です。津波の浸水想定区域は32.8%です。液状化のしやすさは「やや液状化しやすい」が85.5%を占めます。標高の中央値は1.3mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

城東区の借地を売る5つの方法

城東区のように土地の単価が高い地域では、借地のままで売るのと所有権として売るのとで、価格の差が大きくなります。同時売却や等価交換を最初に検討します。 借地が多い地域なので、同じ地主が近くに複数の底地を持っていることもあり、地主にとって整理の動機がある場合は話が進みやすくなります。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

城東区の借地 よくあるご質問

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