枚方市で借地権・底地を売る｜地主の承諾前から相談

枚方市の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

枚方市の借地権・底地・名義書換料の試算（公示地価から）

この試算は、枚方市の土地価格をもとに、借地の売買でよく使われる割合を当てはめたものです。公示地価（住宅地）55地点の中央値（2026年）は130,000円/㎡（坪単価43.0万円）です。面積は、枚方市で取引された築古の戸建の土地面積の中央値80㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ枚方市でも、星丘の借地権と津田東町の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

枚方市の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

枚方市には住宅地の公示地価の地点が55か所あります。最も高いのは楠葉並木２丁目２５００番５０（337,000円/㎡）、最も低いのは穂谷３丁目１７１５番（19,700円/㎡）で、同じ枚方市の中でも17.1倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は53か所中36か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

枚方市の築古の戸建はいくらで売れているか（比較材料）

枚方市では、2016年から2026年第1四半期までに、1980年以前に建った木造の戸建（土地250㎡以下）の取引が1108件記録されています。土地1㎡あたりに直した価格の中央値は84,600円/㎡です。中ほどの半数は57,100円/㎡〜120,000円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると602件、中央値は73,300円/㎡です。

更地（住宅地）の取引の中央値は140,600円/㎡で、築古の戸建はその約60%にとどまります。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が311件で中央値85,700円/㎡、1971〜1980年が797件で中央値84,200円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値65,500円/㎡（65件）、4m以上は85,700円/㎡（1019件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

枚方市の中でも、取引が多いのは宮之阪・星丘・長尾家具町です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

よくあるご相談の形（枚方市）

ご相談の事例

枚方市長尾家具町にある借地の家（1963年頃建築・土地約80㎡）で一人暮らしをしていた母が施設に入り、近くの市に住む60代の長女が今後を考えることになりました。誰も住まなくなると建物が傷むため、売るか地主に返すかで迷っている、というご相談です。

この場合、まず相続による承継には地主の承諾も承諾料も不要であることを確認します。次に、長尾家具町の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり68,900円/㎡、27件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を枚方市のデータに当てはめて組み立てた例です。

枚方市は大阪府で54番目に借地が多いエリアです（2003年）

• 借地の上の持ち家1,600世帯2003年
• 持ち家に占める割合1.7%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位54位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位7位／7北河内（7エリア）

枚方市の持ち家94,430世帯を敷地の権利で分けると、借地の上の家が1,600世帯、割合にして1.7%です（住宅・土地統計調査、2003年）。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が950世帯、「定期借地権」が650世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、枚方市は54位、北河内（データのある7市町村）の中では7位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）を下回り、借地は比較的少ない地域です。

借地が少ない地域では、借地権付きの家を買いたい人も少なく、一般の仲介では買主が見つかりにくいことがあります。地主への売却や同時売却、借地の扱いに慣れた買取業者への売却を軸に考えるのが現実的です。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

枚方市の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

枚方市の面積のうち、用途地域の指定なしが33.3%、第１種中高層住居専用地域が21.5%、第１種低層住居専用地域が13.9%、第２種中高層住居専用地域が9.9%。系統でまとめると、住居系が53.8%、商業系が2.4%、工業系が10.5%です。

容積率は200%が49.5%、100%が13.2%、300%が2.0%。中程度の容積の住宅地が中心で、建替えでは2〜3階建ての戸建が主な選択肢になります。借地の建替えには、契約の特約によって地主の承諾（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）が必要になることがあります。

また、防火地域が0.4%、準防火地域が45.5%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

枚方市の寺院・神社は96か所｜寺社が地主の借地

OpenStreetMapに登録されている枚方市の寺院は69か所、神社は27か所、あわせて96か所です。1平方キロメートルあたり1.5か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

枚方市の駅と災害リスク：買主が気にするポイント

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

枚方市の主な駅は枚方市・樟葉・長尾・牧野です。乗降客数が最も多いのは枚方市（1日70,819人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、枚方市の面積の23.8%が0.5m以上の浸水が想定される区域、72.9%が想定区域外です。土砂災害の警戒区域等にかかる部分もあります。液状化のしやすさは「液状化しにくい」が59.8%を占めます。標高の中央値は30.6mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

1980年以前の住宅が23.3%：枚方市の住宅事情

2023年の住宅・土地統計調査によると、枚方市の住宅に住む世帯は171,430世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が23.3%（府内25位／67）、一戸建が55.4%、共同住宅が42.6%です。古い住宅が多いことは、借地の契約も古いものが多いことを意味します。契約書が残っていない、地代が長年据え置き、といった借地が売却の場面で表に出てきます。

住宅全体の空き家率は11.4%（府内53位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は7.7%（府内19位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

大阪府で借地に住む世帯の今（2023年）

• 大阪府の借地の割合2.8%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得48.8%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得18.1%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪府の持ち家2,290,100世帯のうち、敷地が借地の世帯は65,000世帯（2.8%）です。このうち一般の借地権が54,500世帯、定期借地権などが10,500世帯でした。市区町村別の最新値はありませんが、2003年の時点で枚方市の割合（1.7%）は府内60市区町村の合計（6.0%）の0.3倍でした。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：枚方市で取引された古い木造の家・小さな敷地（所有権）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、枚方市の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

枚方市の借地を売る5つの方法

枚方市では、地主への売却、承諾を得たうえでの買取業者への売却、同時売却のいずれも現実的です。地主の意向を確かめたうえで、価格と期間を比べて選びます。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

枚方市の借地 よくあるご質問

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