大東市の借地権・底地の売却・買取

大東市の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

大東市の借地権・底地・名義書換料の試算（公示地価から）

この試算は、大東市の土地価格をもとに、借地の売買でよく使われる割合を当てはめたものです。公示地価（住宅地）17地点の中央値（2026年）は144,000円/㎡（坪単価47.6万円）です。面積は、大東市で取引された築古の戸建の土地面積の中央値55㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ大東市でも、栄和町の借地権と三洋町の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

大東市の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

大東市には住宅地の公示地価の地点が17か所あります。最も高いのは北楠の里町１３６番４３（204,000円/㎡）、最も低いのは北条６丁目２３２８番９１（71,000円/㎡）で、同じ大東市の中でも2.9倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は16か所中13か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

大東市の築古の戸建はいくらで売れているか（比較材料）

国土交通省の不動産情報ライブラリで、大東市で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると441件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は78,800円/㎡でした。中ほどの半数は50,000円/㎡〜114,300円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると320件、中央値は71,400円/㎡です。

更地（住宅地）の取引の中央値は147,600円/㎡で、築古の戸建はその約53%にとどまります。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が190件で中央値73,800円/㎡、1971〜1980年が251件で中央値85,300円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値67,800円/㎡（28件）、4m以上は82,500円/㎡（396件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

大東市の中でも、取引が多いのは北条・深野・野崎です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

数字で見る大東市の借地：持ち家の4.4%が借地の上（2003年）

• 借地の上の持ち家1,190世帯2003年
• 持ち家に占める割合4.4%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位32位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位5位／7北河内（7エリア）

2003年の住宅・土地統計調査では、大東市に持ち家が27,130世帯あり、そのうち1,190世帯（4.4%）が借りた土地の上に建っていました。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が1,180世帯、「定期借地権」が10世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、大東市は32位、北河内（データのある7市町村）の中では5位にあたります。府内60市区町村を合わせた割合（6.0%）より低く、借地は少数派です。

持ち家のおよそ23軒に1軒が借地という計算です。身近に借地の売却を経験した人が少ないぶん、名義書換料や承諾の手順で迷う方が多くなります。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

大東市でのご相談の事例

ご相談の事例

大東市深野の借地の家（1972年頃建築・土地約55㎡）について、東京に住む40代の次男が地主から更新料を求められました。契約書が見当たらず、払う義務があるのか、この機会に売るべきかを相談したい、という内容です。

この場合、まず建物の登記と相続登記の状況、地代の支払い状況を確認します。次に、深野の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり85,700円/㎡、30件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を大東市のデータに当てはめて組み立てた例です。

大東市の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

大東市の面積のうち、用途地域の指定なしが33.1%、第２種中高層住居専用地域が15.2%、第１種中高層住居専用地域が14.4%、準工業地域が11.8%。系統でまとめると、住居系が44.7%、商業系が2.6%、工業系が19.6%です。

容積率は200%が61.6%、300%が2.8%、150%が1.8%。中程度の容積の住宅地が中心で、建替えでは2〜3階建ての戸建が主な選択肢になります。借地の建替えには、契約の特約によって地主の承諾（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）が必要になることがあります。

また、防火地域が0.6%、準防火地域が3.5%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

2023年の大阪府の借地：半数近くが1990年以前から

• 大阪府の借地の割合2.8%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得48.8%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得18.1%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪府の持ち家2,290,100世帯のうち、敷地が借地の世帯は65,000世帯（2.8%）です。このうち一般の借地権が54,500世帯、定期借地権などが10,500世帯でした。市区町村別の数字は当社が確認できた範囲では2003年が最後のため、大東市の今の割合は分かりませんが、大阪府全体の傾向から、当時の1,190世帯の多くが今も借地のまま続いていると考えられます。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：大東市の古い木造の家・小さな敷地の取引（所有権・国交省データ）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、大東市の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

大東市の寺院・神社は36か所｜寺社が地主の借地

OpenStreetMapに登録されている大東市の寺院は24か所、神社は12か所、あわせて36か所です。1平方キロメートルあたり2.0か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

大東市の住宅ストックから見る借地の家

2023年の住宅・土地統計調査によると、大東市の住宅に住む世帯は52,280世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が23.5%（府内21位／67）、一戸建が51.7%、共同住宅が44.6%です。古い住宅が多いことは、借地の契約も古いものが多いことを意味します。契約書が残っていない、地代が長年据え置き、といった借地が売却の場面で表に出てきます。

住宅全体の空き家率は14.9%（府内23位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は3.9%（府内49位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

大東市の駅と災害リスク：買主が気にするポイント

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

大東市の主な駅は住道・四条畷・野崎です。乗降客数が最も多いのは住道（1日55,168人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、大東市の面積の42.6%が0.5m以上の浸水が想定される区域、47.2%が想定区域外です。土砂災害の警戒区域等にかかる部分もあります。液状化のしやすさは「やや液状化しやすい」が47.8%を占めます。標高の中央値は4.8mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

大東市の借地を売る5つの方法

大東市では、地主への売却、承諾を得たうえでの買取業者への売却、同時売却のいずれも現実的です。地主の意向を確かめたうえで、価格と期間を比べて選びます。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

大東市の借地 よくあるご質問

大東市の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

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