大阪市住之江区の借地権・底地を売りたい方へ

住之江区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

住之江区の土地50㎡で計算する借地権と底地の目安

この試算は、住之江区の土地価格をもとに、借地の売買でよく使われる割合を当てはめたものです。公示地価（住宅地）11地点の中央値（2026年）は238,000円/㎡（坪単価78.7万円）です。面積は、住之江区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値50㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ住之江区でも、西加賀屋の借地権と西加賀屋の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

住之江区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

住之江区には住宅地の公示地価の地点が11か所あります。最も高いのは南加賀屋２丁目３番３（252,000円/㎡）、最も低いのは平林南２丁目６番２（161,000円/㎡）で、同じ住之江区の中でも1.6倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は10か所中10か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

住之江区の築古の戸建はいくらで売れているか（比較材料）

国土交通省の不動産情報ライブラリで、住之江区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると174件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は143,900円/㎡でした。中ほどの半数は85,700円/㎡〜211,300円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると140件、中央値は134,400円/㎡です。

同じ期間の更地（住宅地）の中央値216,000円/㎡と比べると、古家付きの取引は更地の約66%の単価です。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が101件で中央値126,300円/㎡、1971〜1980年が73件で中央値173,900円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値104,000円/㎡（39件）、4m以上は158,900円/㎡（126件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

住之江区の中でも、取引が多いのは御崎・中加賀屋・北島です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

住之江区でのご相談の事例

ご相談の事例

父が亡くなり、住之江区御崎にある1963年頃建築の木造の家（土地約50㎡・借地）を市内の別の区に住む60代の長女が相続しました。地主から名義変更料として数十万円を求められ、払うべきか、売れるのかを知りたい、というご相談です。

この場合、まず相続による承継には地主の承諾も承諾料も不要であることを確認します。次に、御崎の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり123,300円/㎡、25件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を住之江区のデータに当てはめて組み立てた例です。

住之江区の借地は780世帯・府内38位（2003年）

• 借地の上の持ち家780世帯2003年
• 持ち家に占める割合3.4%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位38位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位22位／24大阪市24区（24エリア）

大阪市住之江区の持ち家22,800世帯を敷地の権利で分けると、借地の上の家が780世帯、割合にして3.4%です（住宅・土地統計調査、2003年）。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が770世帯、「定期借地権」が10世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、住之江区は38位、大阪市24区（データのある24区）の中では22位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）を下回り、借地は比較的少ない地域です。 大阪市全体の9.1%と比べると、下回っています。

借地が少数派の地域では、近所の不動産会社でも借地の売買に慣れていないことがあります。地主が寺社や旧家、企業であることも多く、窓口の確認から始めることになります。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

住之江区の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

住之江区の面積のうち、用途地域の指定なしが44.7%、準工業地域が25.2%、工業専用地域が13.7%、第１種住居地域が7.2%。系統でまとめると、住居系が12.7%、商業系が2.6%、工業系が40.1%です。

容積率は200%が41.3%、300%が12.4%、400%が1.6%。中程度の容積の住宅地が中心で、建替えでは2〜3階建ての戸建が主な選択肢になります。借地の建替えには、契約の特約によって地主の承諾（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）が必要になることがあります。

また、防火地域が1.4%、準防火地域が39.0%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

寺社の多い町の借地：住之江区の寺院4か所・神社2か所

OpenStreetMapに登録されている住之江区の寺院は4か所、神社は2か所、あわせて6か所です。1平方キロメートルあたり0.2か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

住之江区の交通とハザードの情報

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

住之江区の主な駅は住之江公園・コスモスクエア・北加賀屋・ポートタウン東です。乗降客数が最も多いのは住之江公園（1日27,752人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、住之江区の面積の22.3%が0.5m以上の浸水が想定される区域、77.1%が想定区域外です。津波の浸水想定区域は32.8%です。液状化のしやすさは「非常に液状化しやすい」が49.4%を占めます。標高の中央値は2.0mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

1980年以前の住宅が27.6%：住之江区の住宅事情

2023年の住宅・土地統計調査によると、住之江区の住宅に住む世帯は61,760世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が27.6%（府内5位／67）、一戸建が22.1%、共同住宅が76.6%です。古い住宅が多いことは、借地の契約も古いものが多いことを意味します。契約書が残っていない、地代が長年据え置き、といった借地が売却の場面で表に出てきます。

住宅全体の空き家率は13.6%（府内36位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は4.5%（府内45位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

2023年の大阪市の借地：半数近くが1990年以前から

• 大阪市の借地の割合4.5%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得47.3%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得16.0%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪市の持ち家611,200世帯のうち、敷地が借地の世帯は27,600世帯（4.5%）です。このうち一般の借地権が23,300世帯、定期借地権などが4,400世帯でした。市区町村別の数字は当社が確認できた範囲では2003年が最後のため、住之江区の今の割合は分かりませんが、大阪市全体の傾向から、当時の780世帯の多くが今も借地のまま続いていると考えられます。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：住之江区の古い木造の家・小さな敷地の取引（所有権・国交省データ）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、住之江区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

住之江区の借地を売る5つの方法

土地の価格が中位の住之江区では、どの方法にも一長一短があります。地主が底地を手放したいかどうかで、最適な方法が変わります。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

住之江区の借地 よくあるご質問

住之江区の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

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