八尾市の借地権・底地を売りたい方へ

八尾市の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

八尾市で借地を売るといくら？価格の目安を試算

この試算は、八尾市の土地価格をもとに、借地の売買でよく使われる割合を当てはめたものです。公示地価（住宅地）35地点の中央値（2026年）は122,000円/㎡（坪単価40.3万円）です。面積は、八尾市で取引された築古の戸建の土地面積の中央値65㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ八尾市でも、南久宝寺の借地権と恩智中町の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

八尾市の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

八尾市には住宅地の公示地価の地点が35か所あります。最も高いのは山本町南４丁目９２番（229,000円/㎡）、最も低いのは服部川７丁目１１５番（39,500円/㎡）で、同じ八尾市の中でも5.8倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は33か所中16か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

八尾市の古い木造戸建の取引単価

八尾市では、2016年から2026年第1四半期までに、1980年以前に建った木造の戸建（土地250㎡以下）の取引が750件記録されています。土地1㎡あたりに直した価格の中央値は88,700円/㎡です。中ほどの半数は59,800円/㎡〜128,300円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると511件、中央値は83,300円/㎡です。

同じ期間の更地（住宅地）の中央値150,000円/㎡と比べると、古家付きの取引は更地の約59%の単価です。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が285件で中央値77,800円/㎡、1971〜1980年が465件で中央値94,400円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値66,700円/㎡（77件）、4m以上は91,800円/㎡（668件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

八尾市の中でも、取引が多いのは長池町・西山本町・南本町です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

数字で見る八尾市の借地：持ち家の5.0%が借地の上（2003年）

• 借地の上の持ち家3,030世帯2003年
• 持ち家に占める割合5.0%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位30位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位2位／3中河内（3エリア）

八尾市の持ち家60,680世帯を敷地の権利で分けると、借地の上の家が3,030世帯、割合にして5.0%です（住宅・土地統計調査、2003年）。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が2,820世帯、「定期借地権」が210世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、八尾市は30位、中河内（データのある3市町村）の中では2位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）を下回り、借地は比較的少ない地域です。

持ち家のおよそ20軒に1軒が借地という計算です。身近に借地の売却を経験した人が少ないぶん、名義書換料や承諾の手順で迷う方が多くなります。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

八尾市でのご相談の事例

ご相談の事例

八尾市長池町にある借地の家（1975年頃建築・土地約65㎡）で一人暮らしをしていた母が施設に入り、府外に住む50代の長男が今後を考えることになりました。誰も住まなくなると建物が傷むため、売るか地主に返すかで迷っている、というご相談です。

この場合、まず契約書や地代の記録から、旧法の契約かどうかと特約の有無を確認します。次に、長池町の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり66,700円/㎡、23件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を八尾市のデータに当てはめて組み立てた例です。

八尾市の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

八尾市の面積のうち、用途地域の指定なしが30.4%、第１種住居地域が17.6%、準工業地域が17.1%、第１種中高層住居専用地域が11.6%。系統でまとめると、住居系が42.2%、商業系が3.3%、工業系が24.0%です。

容積率は200%が64.6%、300%が2.6%、150%が1.1%。中程度の容積の住宅地が中心で、建替えでは2〜3階建ての戸建が主な選択肢になります。借地の建替えには、契約の特約によって地主の承諾（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）が必要になることがあります。

また、防火地域が1.6%、準防火地域が68.0%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

2023年の大阪府の借地：半数近くが1990年以前から

• 大阪府の借地の割合2.8%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得48.8%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得18.1%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪府の持ち家2,290,100世帯のうち、敷地が借地の世帯は65,000世帯（2.8%）です。このうち一般の借地権が54,500世帯、定期借地権などが10,500世帯でした。市区町村別の数字は当社が確認できた範囲では2003年が最後のため、八尾市の今の割合は分かりませんが、大阪府全体の傾向から、当時の3,030世帯の多くが今も借地のまま続いていると考えられます。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：八尾市で取引された古い木造の家・小さな敷地（所有権）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、八尾市の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

寺社の多い町の借地：八尾市の寺院108か所・神社52か所

OpenStreetMapに登録されている八尾市の寺院は108か所、神社は52か所、あわせて160か所です。1平方キロメートルあたり3.8か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

八尾市の住宅ストックから見る借地の家

2023年の住宅・土地統計調査によると、八尾市の住宅に住む世帯は113,850世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が25.2%（府内16位／67）、一戸建が58.4%、共同住宅が36.8%です。古い住宅が多いことは、借地の契約も古いものが多いことを意味します。契約書が残っていない、地代が長年据え置き、といった借地が売却の場面で表に出てきます。

住宅全体の空き家率は13.9%（府内32位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は8.5%（府内12位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

八尾市の駅と災害リスク：買主が気にするポイント

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

八尾市の主な駅は久宝寺・近鉄八尾・八尾・志紀です。乗降客数が最も多いのは久宝寺（1日33,894人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、八尾市の面積の34.1%が0.5m以上の浸水が想定される区域、59.3%が想定区域外です。土砂災害の警戒区域等にかかる部分もあります。液状化のしやすさは「やや液状化しやすい」が48.6%を占めます。標高の中央値は11.8mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

どの売り方が向いているか（八尾市）

八尾市では、借地権の価格そのものが大きくなりにくいため、手続きの手間や期間を抑えることが手取りに直結します。地主への売却や、建物ごとの買取が有力です。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

八尾市の借地 よくあるご質問

八尾市の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

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