大阪市港区の借地権・底地の売却・買取

港区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

港区で借地を売るといくら？価格の目安を試算

この試算は、港区の土地価格をもとに、借地の売買でよく使われる割合を当てはめたものです。公示地価（住宅地）8地点の中央値（2026年）は256,000円/㎡（坪単価84.6万円）です。面積は、港区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値55㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ港区でも、弁天の借地権と南市岡の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

港区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

港区には住宅地の公示地価の地点が8か所あります。最も高いのは波除２丁目９番９（340,000円/㎡）、最も低いのは築港２丁目６番３１（194,000円/㎡）で、同じ港区の中でも1.8倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は6か所中6か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

港区の借地は2,730世帯・府内2位（2003年）

• 借地の上の持ち家2,730世帯2003年
• 持ち家に占める割合18.8%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位2位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位1位／24大阪市24区（24エリア）

2003年の住宅・土地統計調査では、大阪市港区に持ち家が14,510世帯あり、そのうち2,730世帯（18.8%）が借りた土地の上に建っていました。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が2,290世帯、「定期借地権」が440世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、港区は2位、大阪市24区（データのある24区）の中では1位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）の約3.1倍で、借地の多い地域といえます。 大阪市全体の9.1%と比べると、上回っています。

借地の割合が高い地域では、親の代から続く借地の家を相続して、初めて契約の中身を知るという状況が生まれやすくなります。地主の側も代替わりが進み、双方とも当初の経緯を知らないまま話し合うことになりがちです。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

よくあるご相談の形（港区）

ご相談の事例

港区弁天の借地の家（1963年頃建築・土地約55㎡）について、兄弟3人が地主から更新料を求められました。契約書が見当たらず、払う義務があるのか、この機会に売るべきかを相談したい、という内容です。

この場合、まず建物の登記と相続登記の状況、地代の支払い状況を確認します。次に、弁天の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり267,500円/㎡、18件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を港区のデータに当てはめて組み立てた例です。

港区の古い木造戸建の取引単価

港区では、2016年から2026年第1四半期までに、1980年以前に建った木造の戸建（土地250㎡以下）の取引が140件記録されています。土地1㎡あたりに直した価格の中央値は225,800円/㎡です。中ほどの半数は142,900円/㎡〜310,600円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると106件、中央値は222,200円/㎡です。

更地（住宅地）の取引の中央値は278,500円/㎡で、築古の戸建はその約81%にとどまります。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が97件で中央値222,200円/㎡、1971〜1980年が43件で中央値260,000円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値120,600円/㎡（14件）、4m以上は242,200円/㎡（120件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

港区の中でも、取引が多いのは市岡・弁天・南市岡です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

1980年以前の住宅が27.1%：港区の住宅事情

2023年の住宅・土地統計調査によると、港区の住宅に住む世帯は42,900世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が27.1%（府内6位／67）、一戸建が24.5%、共同住宅が71.6%です。古い住宅が多いことは、借地の契約も古いものが多いことを意味します。契約書が残っていない、地代が長年据え置き、といった借地が売却の場面で表に出てきます。

住宅全体の空き家率は18.0%（府内7位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は3.1%（府内53位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

大阪市で借地に住む世帯の今（2023年）

• 大阪市の借地の割合4.5%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得47.3%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得16.0%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪市の持ち家611,200世帯のうち、敷地が借地の世帯は27,600世帯（4.5%）です。このうち一般の借地権が23,300世帯、定期借地権などが4,400世帯でした。市区町村別の最新値はありませんが、2003年の時点で港区の割合（18.8%）は大阪市全体（9.1%）の2.1倍でした。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：港区の古い木造の家・小さな敷地の取引（所有権・国交省データ）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、港区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

港区の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

港区の面積のうち、準工業地域が36.8%、工業専用地域が15.6%、商業地域が14.3%、第１種住居地域が12.7%。系統でまとめると、住居系が21.2%、商業系が15.3%、工業系が52.4%です。

容積率は200%が61.8%、300%が12.7%、400%が11.0%。中程度の容積の住宅地が中心で、建替えでは2〜3階建ての戸建が主な選択肢になります。借地の建替えには、契約の特約によって地主の承諾（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）が必要になることがあります。

また、防火地域が7.9%、準防火地域が65.4%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

寺社の多い町の借地：港区の寺院6か所・神社5か所

OpenStreetMapに登録されている港区の寺院は6か所、神社は5か所、あわせて11か所です。1平方キロメートルあたり1.2か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

港区の駅と災害リスク：買主が気にするポイント

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

港区の主な駅は弁天町・大阪港・朝潮橋です。乗降客数が最も多いのは弁天町（1日106,629人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、港区の面積の4.6%が0.5m以上の浸水が想定される区域、91.7%が想定区域外です。津波の浸水想定区域は70.5%です。液状化のしやすさは「液状化しやすい」が66.0%を占めます。標高の中央値は0.5mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

港区での売り方の選び方

港区では、地主への売却、承諾を得たうえでの買取業者への売却、同時売却のいずれも現実的です。地主の意向を確かめたうえで、価格と期間を比べて選びます。 借地が多い地域なので、同じ地主が近くに複数の底地を持っていることもあり、地主にとって整理の動機がある場合は話が進みやすくなります。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

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