大阪市西成区の借地権売却・底地買取｜相続した借地もそのまま

西成区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

西成区の土地55㎡で計算する借地権と底地の目安

西成区で借地の価格を考えるときの出発点として、土地の価格に一般的な割合を掛けて試算しました。公示地価（住宅地）7地点の中央値（2026年）は221,000円/㎡（坪単価73.1万円）です。面積は、西成区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値55㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ西成区でも、出城の借地権と山王の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

西成区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

西成区には住宅地の公示地価の地点が7か所あります。最も高いのは岸里３丁目６番（260,000円/㎡）、最も低いのは潮路２丁目１番１２１（180,000円/㎡）で、同じ西成区の中でも1.4倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は7か所中7か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

数字で見る西成区の借地：持ち家の9.6%が借地の上（2003年）

• 借地の上の持ち家1,980世帯2003年
• 持ち家に占める割合9.6%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位12位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位10位／24大阪市24区（24エリア）

2003年の住宅・土地統計調査では、大阪市西成区に持ち家が20,680世帯あり、そのうち1,980世帯（9.6%）が借りた土地の上に建っていました。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が1,850世帯、「定期借地権」が130世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、西成区は12位、大阪市24区（データのある24区）の中では10位にあたります。府内60市区町村を合わせた割合（6.0%）と比べて1.6倍にあたり、借地が目立つ地域です。 大阪市全体の9.1%と比べると、上回っています。

借地の割合が高い地域では、親の代から続く借地の家を相続して、初めて契約の中身を知るという状況が生まれやすくなります。地主の側も代替わりが進み、双方とも当初の経緯を知らないまま話し合うことになりがちです。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

よくあるご相談の形（西成区）

ご相談の事例

西成区南津守の借地の家（1967年頃建築・土地約55㎡）について、同じ大阪市内に住む40代の次男が地主から更新料を求められました。契約書が見当たらず、払う義務があるのか、この機会に売るべきかを相談したい、という内容です。

この場合、まず相続による承継には地主の承諾も承諾料も不要であることを確認します。次に、南津守の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり71,400円/㎡、25件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を西成区のデータに当てはめて組み立てた例です。

西成区の古い木造戸建の取引単価

国土交通省の不動産情報ライブラリで、西成区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると242件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は124,500円/㎡でした。中ほどの半数は69,800円/㎡〜200,000円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると182件、中央値は112,500円/㎡です。

更地（住宅地）の取引の中央値は147,900円/㎡で、築古の戸建はその約84%にとどまります。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が147件で中央値125,000円/㎡、1971〜1980年が95件で中央値124,000円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値122,200円/㎡（109件）、4m以上は125,000円/㎡（133件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

西成区の中でも、取引が多いのは千本北・南津守・天下茶屋です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

西成区の住まいの古さと道路：借地の家を取り巻く条件

2023年の住宅・土地統計調査によると、西成区の住宅に住む世帯は65,110世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が19.4%（府内45位／67）、一戸建が26.6%、共同住宅が67.3%です。住宅全体で見ると古い住宅の割合は府内で高い方ではありませんが、借地の家は旧法時代に建った木造の一戸建が中心で、新しいマンションの多い地域の中に古い借地が点在する形になりがちです。

住宅全体の空き家率は25.9%（府内1位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は5.9%（府内34位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

2023年の大阪市の借地：半数近くが1990年以前から

• 大阪市の借地の割合4.5%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得47.3%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得16.0%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪市の持ち家611,200世帯のうち、敷地が借地の世帯は27,600世帯（4.5%）です。このうち一般の借地権が23,300世帯、定期借地権などが4,400世帯でした。市区町村別の数字は当社が確認できた範囲では2003年が最後のため、西成区の今の割合は分かりませんが、大阪市全体の傾向から、当時の1,980世帯の多くが今も借地のまま続いていると考えられます。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：西成区で取引された古い木造の家・小さな敷地（所有権）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、西成区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

西成区の土地の使い方のルール（用途地域・容積率）

西成区の面積のうち、準工業地域が30.9%、第１種住居地域が25.5%、商業地域が15.2%、工業専用地域が8.4%。系統でまとめると、住居系が34.2%、商業系が19.8%、工業系が46.0%です。

容積率300%以上の地域が53.7%を占めます。土地を高く使える地域では、借地の古い家を建て替える価値も、底地と同時に売ってマンションや複数の戸建の用地にする価値も大きくなります。建替承諾料（更地価格の3〜5%が目安）を払っても建て替える意味があるか、同時売却で所有権としてまとめるかを比べる価値があります。

また、防火地域が4.6%、準防火地域が80.3%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

寺社の多い町の借地：西成区の寺院16か所・神社3か所

OpenStreetMapに登録されている西成区の寺院は16か所、神社は3か所、あわせて19か所です。1平方キロメートルあたり2.6か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

西成区の駅と災害リスク：買主が気にするポイント

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

西成区の主な駅は天下茶屋・動物園前・玉出・花園町です。乗降客数が最も多いのは天下茶屋（1日140,359人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、西成区の面積の58.3%が0.5m以上の浸水が想定される区域、29.3%が想定区域外です。津波の浸水想定区域は67.2%です。液状化のしやすさは「やや液状化しやすい」が49.4%を占めます。標高の中央値は2.0mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

西成区での売り方の選び方

西成区では、地主への売却、承諾を得たうえでの買取業者への売却、同時売却のいずれも現実的です。地主の意向を確かめたうえで、価格と期間を比べて選びます。 借地が多い地域なので、同じ地主が近くに複数の底地を持っていることもあり、地主にとって整理の動機がある場合は話が進みやすくなります。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

西成区の借地 よくあるご質問

西成区の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

• 名義書換料・承諾料の目安名義書換料（譲渡承諾料）は借地権価格の10%前後、建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安で…
• 旧法借地と新法借地の違い1992年8月1日より前に結ばれた借地契約は、更新した後も旧借地法が適用されます。「更新…
• 更新料・地代の値上げ更新料は、契約書の特約や合意がある場合に限って支払うものです。法律で支払いが義務づけられ…
• 借地権を売る5つの方法借地権は売れます。ただし地主以外に売るときは、原則として地主の承諾が必要です。…