大阪市東成区の借地権・底地を売りたい方へ

東成区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

東成区の借地権・底地・名義書換料の試算（公示地価から）

この試算は、東成区の土地価格をもとに、借地の売買でよく使われる割合を当てはめたものです。公示地価（住宅地）6地点の中央値（2026年）は291,500円/㎡（坪単価96.4万円）です。面積は、東成区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値55㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ東成区でも、神路の借地権と中道の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

東成区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

東成区には住宅地の公示地価の地点が6か所あります。最も高いのは東中本１丁目１３５番（321,000円/㎡）、最も低いのは東今里３丁目３０番７０（256,000円/㎡）で、同じ東成区の中でも1.3倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は4か所中4か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

東成区の借地は1,920世帯・府内9位（2003年）

• 借地の上の持ち家1,920世帯2003年
• 持ち家に占める割合11.7%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位9位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位8位／24大阪市24区（24エリア）

総務省の住宅・土地統計調査（2003年）によると、大阪市東成区の持ち家16,450世帯のうち、敷地が借地の世帯は1,920世帯（11.7%）でした。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が1,760世帯、「定期借地権」が160世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、東成区は9位、大阪市24区（データのある24区）の中では8位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）の約1.9倍で、借地の多い地域といえます。 大阪市全体の9.1%と比べると、上回っています。

借地の割合が高い地域では、親の代から続く借地の家を相続して、初めて契約の中身を知るという状況が生まれやすくなります。地主の側も代替わりが進み、双方とも当初の経緯を知らないまま話し合うことになりがちです。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

よくあるご相談の形（東成区）

ご相談の事例

父が亡くなり、東成区玉津にある1975年頃建築の木造の家（土地約55㎡・借地）を大阪府外に住む50代の長男が相続しました。地主から名義変更料として数十万円を求められ、払うべきか、売れるのかを知りたい、というご相談です。

この場合、まず契約書や地代の記録から、旧法の契約かどうかと特約の有無を確認します。次に、玉津の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり280,000円/㎡、12件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を東成区のデータに当てはめて組み立てた例です。

借地の家の比較材料：東成区の築古戸建の取引

国土交通省の不動産情報ライブラリで、東成区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると112件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は200,000円/㎡でした。中ほどの半数は134,400円/㎡〜260,000円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると94件、中央値は185,900円/㎡です。

同じ期間の更地（住宅地）の中央値262,100円/㎡と比べると、古家付きの取引は更地の約76%の単価です。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が74件で中央値187,600円/㎡、1971〜1980年が38件で中央値200,000円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値158,600円/㎡（24件）、4m以上は210,300円/㎡（86件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

東成区の中でも、取引が多いのは大今里・大今里西・玉津です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

1980年以前の住宅が15.4%：東成区の住宅事情

2023年の住宅・土地統計調査によると、東成区の住宅に住む世帯は48,300世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が15.4%（府内60位／67）、一戸建が31.5%、共同住宅が65.0%です。住宅全体で見ると古い住宅の割合は府内で高い方ではありませんが、借地の家は旧法時代に建った木造の一戸建が中心で、新しいマンションの多い地域の中に古い借地が点在する形になりがちです。

住宅全体の空き家率は14.8%（府内24位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は2.7%（府内57位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

2023年の大阪市の借地：半数近くが1990年以前から

• 大阪市の借地の割合4.5%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得47.3%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得16.0%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪市の持ち家611,200世帯のうち、敷地が借地の世帯は27,600世帯（4.5%）です。このうち一般の借地権が23,300世帯、定期借地権などが4,400世帯でした。市区町村別の最新値はありませんが、2003年の時点で東成区の割合（11.7%）は大阪市全体（9.1%）の1.3倍でした。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：東成区の古い木造の家・小さな敷地の取引（所有権・国交省データ）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、東成区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

東成区の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

東成区の面積のうち、準工業地域が37.8%、第１種住居地域が28.4%、商業地域が17.1%、工業地域が11.2%。系統でまとめると、住居系が29.3%、商業系が21.7%、工業系が49.0%です。

容積率300%以上の地域が64.5%を占めます。土地を高く使える地域では、借地の古い家を建て替える価値も、底地と同時に売ってマンションや複数の戸建の用地にする価値も大きくなります。建替承諾料（更地価格の3〜5%が目安）を払っても建て替える意味があるか、同時売却で所有権としてまとめるかを比べる価値があります。

また、防火地域が13.9%、準防火地域が74.9%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

東成区の寺院・神社は15か所｜寺社が地主の借地

OpenStreetMapに登録されている東成区の寺院は9か所、神社は6か所、あわせて15か所です。1平方キロメートルあたり3.3か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

東成区の交通とハザードの情報

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

東成区の主な駅は今里・緑橋・深江橋・新深江です。乗降客数が最も多いのは今里（1日22,067人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、東成区の面積の95.8%が0.5m以上の浸水が想定される区域、1.1%が想定区域外です。液状化のしやすさは「やや液状化しやすい」が90.2%を占めます。標高の中央値は4.5mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

東成区での売り方の選び方

土地の価格が中位の東成区では、どの方法にも一長一短があります。地主が底地を手放したいかどうかで、最適な方法が変わります。 借地が多い地域なので、同じ地主が近くに複数の底地を持っていることもあり、地主にとって整理の動機がある場合は話が進みやすくなります。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

東成区の借地 よくあるご質問

東成区の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

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