大阪市住吉区の借地権・底地の売却・買取

住吉区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

住吉区で借地を売るといくら？価格の目安を試算

住吉区で借地の価格を考えるときの出発点として、土地の価格に一般的な割合を掛けて試算しました。公示地価（住宅地）17地点の中央値（2026年）は278,000円/㎡（坪単価91.9万円）です。面積は、住吉区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値50㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ住吉区でも、遠里小野の借地権と我孫子の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

住吉区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

住吉区には住宅地の公示地価の地点が17か所あります。最も高いのは帝塚山中２丁目４８番７（433,000円/㎡）、最も低いのは苅田６丁目２３番１２（175,000円/㎡）で、同じ住吉区の中でも2.5倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は15か所中15か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

借地の家の比較材料：住吉区の築古戸建の取引

国土交通省の不動産情報ライブラリで、住吉区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると342件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は150,000円/㎡でした。中ほどの半数は83,600円/㎡〜233,300円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると273件、中央値は137,100円/㎡です。

更地（住宅地）の取引の中央値は261,500円/㎡で、築古の戸建はその約57%にとどまります。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が235件で中央値131,200円/㎡、1971〜1980年が107件で中央値187,500円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値92,900円/㎡（95件）、4m以上は184,600円/㎡（240件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

住吉区の中でも、取引が多いのは苅田・山之内・清水丘です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

住吉区でのご相談の事例

ご相談の事例

住吉区清水丘の借地の家（1975年頃建築・土地約50㎡）について、同じ大阪市内に住む40代の次男が地主から更新料を求められました。契約書が見当たらず、払う義務があるのか、この機会に売るべきかを相談したい、という内容です。

この場合、まず契約書や地代の記録から、旧法の契約かどうかと特約の有無を確認します。次に、清水丘の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり132,300円/㎡、31件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を住吉区のデータに当てはめて組み立てた例です。

住吉区は大阪府で34番目に借地が多いエリアです（2003年）

• 借地の上の持ち家900世帯2003年
• 持ち家に占める割合3.7%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位34位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位20位／24大阪市24区（24エリア）

大阪市住吉区の持ち家24,350世帯を敷地の権利で分けると、借地の上の家が900世帯、割合にして3.7%です（住宅・土地統計調査、2003年）。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が850世帯、「定期借地権」が50世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、住吉区は34位、大阪市24区（データのある24区）の中では20位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）を下回り、借地は比較的少ない地域です。 大阪市全体の9.1%と比べると、下回っています。

借地が少数派の地域では、近所の不動産会社でも借地の売買に慣れていないことがあります。地主が寺社や旧家、企業であることも多く、窓口の確認から始めることになります。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

住吉区の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

住吉区の面積のうち、第２種中高層住居専用地域が38.4%、第１種住居地域が36.5%、商業地域が10.1%、用途地域の指定なしが4.6%。系統でまとめると、住居系が82.0%、商業系が13.4%、工業系が0.0%です。

容積率は200%が79.1%、400%が10.1%、300%が6.2%。中程度の容積の住宅地が中心で、建替えでは2〜3階建ての戸建が主な選択肢になります。借地の建替えには、契約の特約によって地主の承諾（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）が必要になることがあります。

また、防火地域が3.3%、準防火地域が92.1%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

寺社の多い町の借地：住吉区の寺院8か所・神社10か所

OpenStreetMapに登録されている住吉区の寺院は8か所、神社は10か所、あわせて18か所です。1平方キロメートルあたり2.0か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

1980年以前の住宅が21.4%：住吉区の住宅事情

2023年の住宅・土地統計調査によると、住吉区の住宅に住む世帯は82,390世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が21.4%（府内36位／67）、一戸建が28.7%、共同住宅が68.7%です。新しい住宅が多い地域では、古い借地の家は周りの建物と比べて目立ちやすく、建替えや売却の時期を迎えていることが少なくありません。

住宅全体の空き家率は16.9%（府内14位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は8.4%（府内13位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

住吉区の交通とハザードの情報

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

住吉区の主な駅は長居・我孫子・杉本町・我孫子町です。乗降客数が最も多いのは長居（1日43,174人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、住吉区の面積の40.5%が0.5m以上の浸水が想定される区域、47.9%が想定区域外です。津波の浸水想定区域は1.2%です。液状化のしやすさは「液状化しにくい」が89.6%を占めます。標高の中央値は9.0mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

2023年の大阪市の借地：半数近くが1990年以前から

• 大阪市の借地の割合4.5%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得47.3%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得16.0%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪市の持ち家611,200世帯のうち、敷地が借地の世帯は27,600世帯（4.5%）です。このうち一般の借地権が23,300世帯、定期借地権などが4,400世帯でした。市区町村別の数字は当社が確認できた範囲では2003年が最後のため、住吉区の今の割合は分かりませんが、大阪市全体の傾向から、当時の900世帯の多くが今も借地のまま続いていると考えられます。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：住吉区で取引された古い木造の家・小さな敷地（所有権）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、住吉区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

住吉区での売り方の選び方

住吉区では、地主への売却、承諾を得たうえでの買取業者への売却、同時売却のいずれも現実的です。地主の意向を確かめたうえで、価格と期間を比べて選びます。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

住吉区の借地 よくあるご質問

住吉区の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

• 名義書換料・承諾料の目安名義書換料（譲渡承諾料）は借地権価格の10%前後、建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安で…
• 旧法借地と新法借地の違い1992年8月1日より前に結ばれた借地契約は、更新した後も旧借地法が適用されます。「更新…
• 更新料・地代の値上げ更新料は、契約書の特約や合意がある場合に限って支払うものです。法律で支払いが義務づけられ…
• 借地権を売る5つの方法借地権は売れます。ただし地主以外に売るときは、原則として地主の承諾が必要です。…