河南町で借地権・底地を売る｜地主の承諾前から相談

河南町の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

河南町の土地160㎡で計算する借地権と底地の目安

河南町で借地の価格を考えるときの出発点として、土地の価格に一般的な割合を掛けて試算しました。公示地価（住宅地）4地点の中央値（2026年）は30,200円/㎡（坪単価10.0万円）です。面積は、河南町で取引された築古の戸建の土地面積の中央値160㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ河南町でも、大ケ塚の借地権と葉室の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

河南町の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

河南町には住宅地の公示地価の地点が4か所あります。最も高いのは大宝１丁目３２番３４（44,000円/㎡）、最も低いのは大字中９２７番（19,800円/㎡）で、同じ河南町の中でも2.2倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は4か所中0か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

借地の家の比較材料：河南町の築古戸建の取引

国土交通省の不動産情報ライブラリで、河南町で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると6件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は28,100円/㎡でした。中ほどの半数は22,300円/㎡〜47,000円/㎡の範囲に収まります。

同じ期間の更地（住宅地）の中央値29,600円/㎡と比べると、古家付きの取引は更地の約94%の単価です。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

件数が少ないため参考値です。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

河南町の中でも、取引が多いのは大宝です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

河南町は大阪府で33番目に借地が多いエリアです（2003年）

• 借地の上の持ち家170世帯2003年
• 持ち家に占める割合4.2%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位33位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位1位／7南河内（7エリア）

2003年の住宅・土地統計調査では、河南町に持ち家が4,050世帯あり、そのうち170世帯（4.2%）が借りた土地の上に建っていました。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が160世帯、「定期借地権」が10世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、河南町は33位、南河内（データのある7市町村）の中では1位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）を下回り、借地は比較的少ない地域です。

持ち家のおよそ24軒に1軒が借地という計算です。身近に借地の売却を経験した人が少ないぶん、名義書換料や承諾の手順で迷う方が多くなります。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

河南町の土地の使い方のルール（用途地域・容積率）

河南町の面積のうち、用途地域の指定なしが90.2%、第１種住居地域が4.0%、第１種低層住居専用地域が3.8%、第２種中高層住居専用地域が1.4%。系統でまとめると、住居系が9.8%、商業系が0.0%、工業系が0.0%です。

河南町は面積の90.2%が用途地域の指定がない区域です。こうした区域には市街化調整区域が含まれることが多く、市街化調整区域では土地を分けたり建て替えたりするのに都市計画法の許可が必要になる場合があります。等価交換や建替えが成り立つかは、区域区分と許可の見込みを役所で確認してからの判断になります。用途地域が指定されているのは面積の約9.8%にとどまります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

河南町でのご相談の事例

ご相談の事例

父が亡くなり、河南町大宝にある1972年頃建築の木造の家（土地約160㎡・借地）を近くの市に住む60代の長女が相続しました。地主から名義変更料として数十万円を求められ、払うべきか、売れるのかを知りたい、というご相談です。

この場合、まず契約書や地代の記録から、旧法の契約かどうかと特約の有無を確認します。次に、大宝の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり38,900円/㎡、4件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を河南町のデータに当てはめて組み立てた例です。

大阪府の借地はいつから？2023年の統計で見る取得時期

• 大阪府の借地の割合2.8%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得48.8%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得18.1%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪府の持ち家2,290,100世帯のうち、敷地が借地の世帯は65,000世帯（2.8%）です。このうち一般の借地権が54,500世帯、定期借地権などが10,500世帯でした。市区町村別の最新値はありませんが、2003年の時点で河南町の割合（4.2%）は府内60市区町村の合計（6.0%）の0.7倍でした。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：河南町の古い木造の家・小さな敷地の取引（所有権・国交省データ）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、河南町の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下、1980年以前に建った木造の家・土地120㎡以下、1980年以前に建った木造の家・土地250㎡以下です。最初の条件だけでは件数が少ないため、条件を少し広げています。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

1980年以前の住宅が21.7%：河南町の住宅事情

2023年の住宅・土地統計調査によると、河南町の住宅に住む世帯は6,360世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が21.7%（府内35位／67）、一戸建が82.4%、共同住宅が14.6%です。新しい住宅が多い地域では、古い借地の家は周りの建物と比べて目立ちやすく、建替えや売却の時期を迎えていることが少なくありません。

住宅全体の空き家率は15.1%（府内22位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は7.5%（府内23位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

河南町の寺院・神社は1か所｜寺社が地主の借地

OpenStreetMapに登録されている河南町の寺院は1か所、神社は0か所、あわせて1か所です。1平方キロメートルあたり0.0か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

河南町の交通とハザードの情報

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

洪水の想定では、河南町の面積の3.9%が0.5m以上の浸水が想定される区域、94.0%が想定区域外です。土砂災害の警戒区域等にかかる部分もあります。液状化のしやすさは「液状化しにくい」が94.7%を占めます。標高の中央値は208.5mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

河南町の借地を売る5つの方法

土地の単価が比較的抑えめの河南町では、承諾料や手間を差し引くと第三者への売却の利点が小さくなりがちです。地主への売却か、買取業者への売却を軸に考えるのが現実的です。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

河南町の借地 よくあるご質問

河南町の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

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