大阪市浪速区の借地権売却・底地買取｜相続した借地もそのまま

浪速区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

浪速区で借地を売るといくら？価格の目安を試算

この試算は、浪速区の土地価格をもとに、借地の売買でよく使われる割合を当てはめたものです。公示地価（住宅地）1地点の中央値（2026年）は541,000円/㎡（坪単価178.8万円）です。面積は、浪速区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値55㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ浪速区でも、敷津西の借地権と難波中の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

浪速区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

浪速区には住宅地の公示地価の地点が1か所あります。最も高いのは桜川１丁目４番７（541,000円/㎡）、最も低いのは桜川１丁目４番７（541,000円/㎡）で、同じ浪速区の中でも1.0倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は0か所中0か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

浪速区の土地の使い方のルール（用途地域・容積率）

浪速区の面積のうち、商業地域が68.3%、第２種住居地域が14.9%、準工業地域が14.6%、準住居地域が2.2%。系統でまとめると、住居系が17.1%、商業系が68.3%、工業系が14.6%です。

容積率が300%以上の地域が91.8%と広く、土地の利用効率が高いエリアです。借地のままでは建替えに地主の承諾が要るため、この余力を生かしにくいのが実情です。同時売却で所有権にまとめれば、買主は土地を自由に使えるため、価格に反映されやすくなります。

また、防火地域が30.3%、準防火地域が69.7%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

浪速区の古い木造戸建の取引単価

国土交通省の不動産情報ライブラリで、浪速区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると37件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は537,100円/㎡でした。中ほどの半数は300,000円/㎡〜666,700円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると23件、中央値は545,500円/㎡です。

同じ期間の更地（住宅地）の中央値330,400円/㎡と比べると、古家付きの取引は更地の約162%の単価です。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が31件で中央値537,100円/㎡、1971〜1980年が6件で中央値415,600円/㎡でした。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

浪速区の中でも、取引が多いのは恵美須東・日本橋東・塩草です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

浪速区の借地は430世帯・府内14位（2003年）

• 借地の上の持ち家430世帯2003年
• 持ち家に占める割合8.9%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位14位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位12位／24大阪市24区（24エリア）

総務省の住宅・土地統計調査（2003年）によると、大阪市浪速区の持ち家4,830世帯のうち、敷地が借地の世帯は430世帯（8.9%）でした。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が370世帯、「定期借地権」が60世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、浪速区は14位、大阪市24区（データのある24区）の中では12位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）の約1.5倍で、借地の多い地域といえます。 大阪市全体の9.1%と比べると、下回っています。

持ち家のおよそ11軒に1軒が借地という計算です。身近に借地の売却を経験した人が少ないぶん、名義書換料や承諾の手順で迷う方が多くなります。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

浪速区でのご相談の事例

ご相談の事例

浪速区日本橋東の借地の家（1963年頃建築・土地約55㎡）について、兄弟3人が地主から更新料を求められました。契約書が見当たらず、払う義務があるのか、この機会に売るべきかを相談したい、という内容です。

この場合、まず建物の登記と相続登記の状況、地代の支払い状況を確認します。次に、日本橋東の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり590,900円/㎡、5件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を浪速区のデータに当てはめて組み立てた例です。

大阪市で借地に住む世帯の今（2023年）

• 大阪市の借地の割合4.5%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得47.3%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得16.0%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪市の持ち家611,200世帯のうち、敷地が借地の世帯は27,600世帯（4.5%）です。このうち一般の借地権が23,300世帯、定期借地権などが4,400世帯でした。市区町村別の数字は当社が確認できた範囲では2003年が最後のため、浪速区の今の割合は分かりませんが、大阪市全体の傾向から、当時の430世帯の多くが今も借地のまま続いていると考えられます。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：浪速区で取引された古い木造の家・小さな敷地（所有権）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、浪速区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

浪速区の住宅ストックから見る借地の家

2023年の住宅・土地統計調査によると、浪速区の住宅に住む世帯は58,610世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が10.0%（府内67位／67）、一戸建が3.7%、共同住宅が96.1%です。新しい住宅が多い地域では、古い借地の家は周りの建物と比べて目立ちやすく、建替えや売却の時期を迎えていることが少なくありません。

住宅全体の空き家率は17.9%（府内8位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は0.3%（府内67位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

寺社の多い町の借地：浪速区の寺院15か所・神社10か所

OpenStreetMapに登録されている浪速区の寺院は15か所、神社は10か所、あわせて25か所です。1平方キロメートルあたり5.8か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

浪速区の駅と災害リスク：買主が気にするポイント

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

浪速区の主な駅は難波・新今宮・JR難波・大国町です。乗降客数が最も多いのは難波（1日217,969人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、浪速区の面積の45.0%が0.5m以上の浸水が想定される区域、42.6%が想定区域外です。津波の浸水想定区域は44.6%です。液状化のしやすさは「やや液状化しやすい」が49.6%を占めます。標高の中央値は1.6mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

浪速区での売り方の選び方

浪速区のように土地の単価が高い地域では、借地のままで売るのと所有権として売るのとで、価格の差が大きくなります。同時売却や等価交換を最初に検討します。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

浪速区の借地 よくあるご質問

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借地・底地の売却ガイド

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