大阪市生野区の借地権売却・底地買取｜相続した借地もそのまま

生野区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

生野区の土地55㎡で計算する借地権と底地の目安

生野区で借地の価格を考えるときの出発点として、土地の価格に一般的な割合を掛けて試算しました。公示地価（住宅地）12地点の中央値（2026年）は188,500円/㎡（坪単価62.3万円）です。面積は、生野区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値55㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ生野区でも、巽北の借地権と桃谷の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

生野区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

生野区には住宅地の公示地価の地点が12か所あります。最も高いのは桃谷２丁目３２６番４０（238,000円/㎡）、最も低いのは中川西２丁目１５番２４（156,000円/㎡）で、同じ生野区の中でも1.5倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は11か所中11か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

生野区は大阪府で3番目に借地が多いエリアです（2003年）

• 借地の上の持ち家4,490世帯2003年
• 持ち家に占める割合16.0%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位3位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位2位／24大阪市24区（24エリア）

総務省の住宅・土地統計調査（2003年）によると、大阪市生野区の持ち家28,140世帯のうち、敷地が借地の世帯は4,490世帯（16.0%）でした。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が4,310世帯、「定期借地権」が180世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、生野区は3位、大阪市24区（データのある24区）の中では2位にあたります。府内60市区町村の合計（6.0%）の約2.7倍で、借地の多い地域といえます。 大阪市全体の9.1%と比べると、上回っています。

借地が多い地域では、借地権付きの家の売買そのものが珍しくないため、買取業者や近隣の不動産会社にも経験が蓄積されています。売り方の選択肢を比べやすい地域といえます。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

生野区でのご相談の事例

ご相談の事例

父が亡くなり、生野区勝山北にある1958年頃建築の木造の家（土地約55㎡・借地）を同じ大阪市内に住む40代の次男が相続しました。地主から名義変更料として数十万円を求められ、払うべきか、売れるのかを知りたい、というご相談です。

この場合、まず建物の登記と相続登記の状況、地代の支払い状況を確認します。次に、勝山北の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり103,000円/㎡、30件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を生野区のデータに当てはめて組み立てた例です。

生野区の古い木造戸建の取引単価

国土交通省の不動産情報ライブラリで、生野区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると223件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は121,500円/㎡でした。中ほどの半数は80,000円/㎡〜172,000円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると168件、中央値は113,300円/㎡です。

同じ期間の更地（住宅地）の中央値175,600円/㎡と比べると、古家付きの取引は更地の約69%の単価です。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が143件で中央値111,100円/㎡、1971〜1980年が80件で中央値147,100円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値100,000円/㎡（78件）、4m以上は133,300円/㎡（145件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

生野区の中でも、取引が多いのは勝山北・田島・新今里です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

生野区の住宅ストックから見る借地の家

2023年の住宅・土地統計調査によると、生野区の住宅に住む世帯は70,540世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が23.8%（府内20位／67）、一戸建が45.0%、共同住宅が48.1%です。古い住宅が多いことは、借地の契約も古いものが多いことを意味します。契約書が残っていない、地代が長年据え置き、といった借地が売却の場面で表に出てきます。

住宅全体の空き家率は22.8%（府内2位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は4.8%（府内41位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

2023年の大阪市の借地：半数近くが1990年以前から

• 大阪市の借地の割合4.5%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得47.3%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得16.0%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪市の持ち家611,200世帯のうち、敷地が借地の世帯は27,600世帯（4.5%）です。このうち一般の借地権が23,300世帯、定期借地権などが4,400世帯でした。市区町村別の数字は当社が確認できた範囲では2003年が最後のため、生野区の今の割合は分かりませんが、大阪市全体の傾向から、当時の4,490世帯の多くが今も借地のまま続いていると考えられます。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：生野区で取引された古い木造の家・小さな敷地（所有権）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、生野区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

生野区の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

生野区の面積のうち、第１種住居地域が44.6%、準工業地域が36.1%、近隣商業地域が7.6%、商業地域が5.5%。系統でまとめると、住居系が48.9%、商業系が13.1%、工業系が37.7%です。

容積率300%以上の地域が59.7%を占めます。土地を高く使える地域では、借地の古い家を建て替える価値も、底地と同時に売ってマンションや複数の戸建の用地にする価値も大きくなります。建替承諾料（更地価格の3〜5%が目安）を払っても建て替える意味があるか、同時売却で所有権としてまとめるかを比べる価値があります。

また、防火地域が4.9%、準防火地域が93.2%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

寺社の多い町の借地：生野区の寺院47か所・神社14か所

OpenStreetMapに登録されている生野区の寺院は47か所、神社は14か所、あわせて61か所です。1平方キロメートルあたり7.3か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

生野区の駅と災害リスク：買主が気にするポイント

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

生野区の主な駅は鶴橋・北巽・南巽・今里です。乗降客数が最も多いのは鶴橋（1日137,399人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、生野区の面積の88.3%が0.5m以上の浸水が想定される区域、7.1%が想定区域外です。液状化のしやすさは「やや液状化しやすい」が76.0%を占めます。標高の中央値は3.9mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

生野区での売り方の選び方

土地の価格が中位の生野区では、どの方法にも一長一短があります。地主が底地を手放したいかどうかで、最適な方法が変わります。 借地が多い地域なので、同じ地主が近くに複数の底地を持っていることもあり、地主にとって整理の動機がある場合は話が進みやすくなります。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

生野区の借地 よくあるご質問

生野区の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

• 古い家が建ったままの借地期間満了で契約が更新されない場合、借地人には建物を時価で買い取るよう地主に求める権利（建…
• 寺社が地主の借地寺社が地主でも、借地権は売れます。承諾が必要な点、承諾料の考え方は個人の地主と同じです。…
• 底地を売りたい地主の方へ底地を買取業者に売る場合の価格は、更地価格の10〜20%程度が一般的な目安です。…
• 地主が承諾してくれないとき承諾を得ずに売ると契約解除のおそれがあります。売る前に、承諾か裁判所の許可を得るのが原則…