藤井寺市の借地権売却・底地買取｜相続した借地もそのまま

藤井寺市の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

藤井寺市で借地を売るといくら？価格の目安を試算

藤井寺市で借地の価格を考えるときの出発点として、土地の価格に一般的な割合を掛けて試算しました。公示地価（住宅地）13地点の中央値（2026年）は104,000円/㎡（坪単価34.4万円）です。面積は、藤井寺市で取引された築古の戸建の土地面積の中央値70㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ藤井寺市でも、さくら町の借地権と春日丘の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

藤井寺市の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

藤井寺市には住宅地の公示地価の地点が13か所あります。最も高いのは春日丘２丁目６３７番２６（238,000円/㎡）、最も低いのは津堂２丁目３０番１０（87,100円/㎡）で、同じ藤井寺市の中でも2.7倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は12か所中5か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

借地の家の比較材料：藤井寺市の築古戸建の取引

藤井寺市では、2016年から2026年第1四半期までに、1980年以前に建った木造の戸建（土地250㎡以下）の取引が203件記録されています。土地1㎡あたりに直した価格の中央値は70,000円/㎡です。中ほどの半数は43,100円/㎡〜100,000円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると132件、中央値は62,500円/㎡です。

更地（住宅地）の取引の中央値は113,000円/㎡で、築古の戸建はその約61%にとどまります。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が82件で中央値61,500円/㎡、1971〜1980年が121件で中央値72,700円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値62,900円/㎡（38件）、4m以上は71,700円/㎡（165件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

藤井寺市の中でも、取引が多いのは小山・藤井寺・惣社です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

よくあるご相談の形（藤井寺市）

ご相談の事例

父が亡くなり、藤井寺市藤井寺にある1967年頃建築の木造の家（土地約70㎡・借地）を近くの市に住む60代の長女が相続しました。地主から名義変更料として数十万円を求められ、払うべきか、売れるのかを知りたい、というご相談です。

この場合、まず建物の登記と相続登記の状況、地代の支払い状況を確認します。次に、藤井寺の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり125,000円/㎡、13件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を藤井寺市のデータに当てはめて組み立てた例です。

藤井寺市は大阪府で44番目に借地が多いエリアです（2003年）

• 借地の上の持ち家410世帯2003年
• 持ち家に占める割合2.8%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位44位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位3位／7南河内（7エリア）

藤井寺市の持ち家14,650世帯を敷地の権利で分けると、借地の上の家が410世帯、割合にして2.8%です（住宅・土地統計調査、2003年）。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が350世帯、「定期借地権」が60世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、藤井寺市は44位、南河内（データのある7市町村）の中では3位にあたります。府内60市区町村を合わせた割合（6.0%）より低く、借地は少数派です。

借地が少数派の地域では、近所の不動産会社でも借地の売買に慣れていないことがあります。地主が寺社や旧家、企業であることも多く、窓口の確認から始めることになります。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

藤井寺市の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

藤井寺市の面積のうち、第１種住居地域が23.3%、第１種中高層住居専用地域が19.7%、用途地域の指定なしが13.1%、第１種低層住居専用地域が13.0%。系統でまとめると、住居系が71.4%、商業系が3.0%、工業系が12.4%です。

容積率は200%が70.9%、150%が7.6%、100%が5.4%。中程度の容積の住宅地が中心で、建替えでは2〜3階建ての戸建が主な選択肢になります。借地の建替えには、契約の特約によって地主の承諾（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）が必要になることがあります。

また、防火地域が0.0%、準防火地域が80.6%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

寺社の多い町の借地：藤井寺市の寺院21か所・神社11か所

OpenStreetMapに登録されている藤井寺市の寺院は21か所、神社は11か所、あわせて32か所です。1平方キロメートルあたり3.6か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

1980年以前の住宅が21.0%：藤井寺市の住宅事情

2023年の住宅・土地統計調査によると、藤井寺市の住宅に住む世帯は27,810世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が21.0%（府内38位／67）、一戸建が58.9%、共同住宅が35.8%です。新しい住宅が多い地域では、古い借地の家は周りの建物と比べて目立ちやすく、建替えや売却の時期を迎えていることが少なくありません。

住宅全体の空き家率は14.4%（府内29位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は7.0%（府内27位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

藤井寺市の交通とハザードの情報

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

藤井寺市の主な駅は藤井寺・土師ノ里・道明寺です。乗降客数が最も多いのは藤井寺（1日32,714人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、藤井寺市の面積の51.3%が0.5m以上の浸水が想定される区域、44.9%が想定区域外です。液状化のしやすさは「液状化しにくい」が57.9%を占めます。標高の中央値は19.0mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

2023年の大阪府の借地：半数近くが1990年以前から

• 大阪府の借地の割合2.8%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得48.8%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得18.1%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪府の持ち家2,290,100世帯のうち、敷地が借地の世帯は65,000世帯（2.8%）です。このうち一般の借地権が54,500世帯、定期借地権などが10,500世帯でした。市区町村別の最新値はありませんが、2003年の時点で藤井寺市の割合（2.8%）は府内60市区町村の合計（6.0%）の0.5倍でした。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：藤井寺市で取引された古い木造の家・小さな敷地（所有権）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、藤井寺市の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

どの売り方が向いているか（藤井寺市）

藤井寺市では、借地権の価格そのものが大きくなりにくいため、手続きの手間や期間を抑えることが手取りに直結します。地主への売却や、建物ごとの買取が有力です。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

藤井寺市の借地 よくあるご質問

藤井寺市の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

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