名義書換料・承諾料の相場｜何に、いくら、誰が払うのか

いずれも法律で金額が決まっているものではなく、地域・契約の内容・地代の水準などで変わります。表の数字は話し合いや裁判所の手続きで参考にされている目安です。

たとえば、土地の価格が1㎡20万円、面積80㎡、借地権割合70%（C）の場合、更地価格は1,600万円、借地権価格の目安は1,120万円、名義書換料の目安は112万円前後になります。

承諾料の計算のもとになる「更地価格」は、その土地に建物も借地もないとした場合の価格です。実務では、次のような数字を参考にします。

• 公示地価・基準地価：国や府が毎年公表する1㎡あたりの価格。近くの地点を探して使います。
• 相続税路線価：国税庁が道路ごとに公表。公示地価のおおむね8割の水準で決められているため、0.8で割り戻して目安にすることがあります。
• 近所の取引価格：国土交通省の不動産情報ライブラリで、実際に売れた土地の価格を調べられます。

当社のエリア別ページでは、市区町村ごとの公示地価や取引価格から、承諾料の目安を試算しています。

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名義書換料は、地主の承諾をもらう借地人（売主）が負担する慣行が多く見られます。ただし法律で決まっているわけではなく、売買契約で「買主が負担する」「売買代金から差し引く」と決めることもできます。買取業者に売る場合は、承諾料を見込んだうえで買取価格を出すのが一般的です。

支払いと引き換えに、地主から書面の承諾書をもらいます。承諾書には、承諾の対象（建物と借地権の譲渡）、譲受人の名前、承諾料の額、地代や期間などの条件を変えるかどうかを書いてもらうと、後のトラブルを防げます。

同じ20坪（約66㎡）の土地でも、場所によって承諾料の目安は大きく変わります。府内の価格帯の異なるエリアについて、土地の価格の中央値から試算すると次のとおりです。借地権割合はどのエリアも60〜70%と仮定しています。

出典：国土交通省「地価公示」の住宅地の地点の中央値（2026年）。地価公示の地点を集計できていないエリアは、更地の取引価格の中央値を使用。試算は当社計算で、売買価格を保証するものではありません。

土地の価格が高い大阪市の中心部に近いエリアでは、名義書換料だけで数百万円になることもあります。逆に郊外では数十万円の水準です。地主から示された額を見るときは、まず自分の土地の価格から目安を出すことが出発点になります。

借地人が亡くなり、相続人が借地権を引き継ぐのは「相続」であって「譲渡」ではありません。民法612条の承諾は不要で、名義書換料を払う法的な根拠もありません。地主から「名義変更料」を求められても、支払う義務はないのが原則です。

ただし、相続人以外の人に遺言で借地権を贈る（遺贈する）場合は、譲渡と同じく地主の承諾が必要です。また、相続した後にその借地権を売るときは、通常の譲渡として承諾が必要になります。

地主との関係を考えて、相続の報告とあわせて「これからもよろしくお願いします」という意味で心ばかりの挨拶をする方もいます。それは義務ではなく、気持ちの問題です。

口頭の承諾だけでは、後で「そんな約束はしていない」と言われるおそれがあります。承諾料を払うときは、必ず書面で承諾書を受け取りましょう。次の項目が入っているかを確認します。

• 承諾の対象：どの建物と借地権の譲渡か（所在地・地番・建物の家屋番号）
• 譲受人：誰に譲渡することを承諾したのか（氏名・住所）
• 承諾料の額と支払い時期：決済日に払うのか、先に払うのか
• 契約条件：地代・期間・特約を引き継ぐのか、変更するのか
• 融資承諾：買主が住宅ローンを使う場合、金融機関に出す融資承諾書への協力
• 日付・地主の署名押印（法人や寺社の場合は代表者の記名押印）

買主にとって、この承諾書と土地賃貸借契約書は「借地権を安心して買える」根拠になります。書類が整っているほど、買主は見つかりやすく、価格も下がりにくくなります。

1. 土地の更地価格を、公示地価・路線価・取引価格から見積もる
2. 路線価図で借地権割合を確認し、借地権価格を計算する
3. 提示額が借地権価格の何%にあたるかを計算する
4. 10%前後から大きく外れる場合、その理由（地代が安い、条件変更を伴う等）を確認する
5. 話し合いがまとまらない場合は、借地非訟（裁判所の手続き）や弁護士への相談を検討する

当社では、売却を前提としたご相談の中で、承諾料の目安と売却価格への影響を試算してお伝えしています。当社は宅地建物取引業者です。当社が買主または媒介業者として、売買の取引条件（価格・引渡し時期・承諾書の内容など）をご説明・調整します。

承諾料の額や契約の解除をめぐって争いがある場合の交渉、借地非訟の申立ての代理は行いません。その場合は弁護士へのご相談をご案内し、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士をご紹介します（紹介料は受け取りません）。