堺市美原区の借地権・底地の売却・買取

美原区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

美原区の土地70㎡で計算する借地権と底地の目安

この試算は、美原区の土地価格をもとに、借地の売買でよく使われる割合を当てはめたものです。公示地価（住宅地）11地点の中央値（2026年）は80,000円/㎡（坪単価26.4万円）です。面積は、美原区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値70㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ美原区でも、さつき野東の借地権と北余部の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

美原区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

美原区には住宅地の公示地価の地点が11か所あります。最も高いのは大饗１４６番５７（100,000円/㎡）、最も低いのは菅生１７８番５３（42,500円/㎡）で、同じ美原区の中でも2.4倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は11か所中9か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

美原区の古い木造戸建の取引単価

国土交通省の不動産情報ライブラリで、美原区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると89件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は56,000円/㎡でした。中ほどの半数は43,000円/㎡〜70,700円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると64件、中央値は57,800円/㎡です。

同じ期間の更地（住宅地）の中央値80,000円/㎡と比べると、古家付きの取引は更地の約70%の単価です。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が13件で中央値54,500円/㎡、1971〜1980年が76件で中央値59,200円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値52,300円/㎡（10件）、4m以上は56,300円/㎡（78件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

美原区の中でも、取引が多いのは阿弥・北余部・南余部です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

堺市美原区の借地：区ごとの統計がない地域の考え方

• 堺市の借地の割合1.3%2023年・持ち家
• 堺市の借地世帯2,900世帯2023年
• 大阪府の借地の割合2.8%2023年
• 大阪市の借地の割合4.5%2023年

借地の数を市区町村別に公表している2003年の住宅・土地統計調査は、堺市が政令指定都市になる前の調査のため、美原区という区単位の数字はありません。そこで、2023年の同調査で公表されている堺市全体の数字を見ると、持ち家222,900世帯のうち敷地が借地の世帯は2,900世帯（1.3%）で、大阪府全体の2.8%、大阪市の4.5%と比べて低い水準です。

借地が少ない地域では、借地権付きの家を探している買主も少なく、一般の仲介だけでは買い手が見つかりにくいことがあります。地主への売却や同時売却、借地に慣れた買取業者への売却を軸に考えるのが現実的です。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。割合は当社計算。

よくあるご相談の形（美原区）

ご相談の事例

美原区阿弥の借地の家（1958年頃建築・土地約70㎡）について、東京に住む40代の次男が地主から更新料を求められました。契約書が見当たらず、払う義務があるのか、この機会に売るべきかを相談したい、という内容です。

この場合、まず相続による承継には地主の承諾も承諾料も不要であることを確認します。次に、阿弥の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり53,900円/㎡、14件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を美原区のデータに当てはめて組み立てた例です。

美原区の住まいの古さと道路：借地の家を取り巻く条件

2023年の住宅・土地統計調査によると、美原区の住宅に住む世帯は15,090世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が20.3%（府内42位／67）、一戸建が82.7%、共同住宅が15.1%です。住宅全体で見ると古い住宅の割合は府内で高い方ではありませんが、借地の家は旧法時代に建った木造の一戸建が中心で、新しいマンションの多い地域の中に古い借地が点在する形になりがちです。

住宅全体の空き家率は8.4%（府内66位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は7.2%（府内26位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

美原区の駅と災害リスク：買主が気にするポイント

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

洪水の想定では、美原区の面積の4.5%が0.5m以上の浸水が想定される区域、90.5%が想定区域外です。液状化のしやすさは「液状化しにくい」が87.5%を占めます。標高の中央値は50.4mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

美原区の用途地域と容積率から見る「建替え」と「同時売却」

美原区の面積のうち、用途地域の指定なしが44.5%、第１種住居地域が14.9%、準工業地域が13.2%、第２種中高層住居専用地域が7.6%。系統でまとめると、住居系が33.0%、商業系が3.3%、工業系が19.2%です。

容積率は200%が46.9%、80%が5.3%、300%が3.3%。中程度の容積の住宅地が中心で、建替えでは2〜3階建ての戸建が主な選択肢になります。借地の建替えには、契約の特約によって地主の承諾（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）が必要になることがあります。

また、防火地域が0.0%、準防火地域が44.0%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

美原区の寺院・神社は29か所｜寺社が地主の借地

OpenStreetMapに登録されている美原区の寺院は20か所、神社は9か所、あわせて29か所です。1平方キロメートルあたり2.2か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

堺市の借地はいつから？2023年の統計で見る取得時期

• 堺市の借地の割合1.3%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得42.9%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得22.5%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、堺市の持ち家222,900世帯のうち、敷地が借地の世帯は2,900世帯（1.3%）です。このうち一般の借地権が2,500世帯、定期借地権などが300世帯でした。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：美原区の古い木造の家・小さな敷地の取引（所有権・国交省データ）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、美原区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

どの売り方が向いているか（美原区）

美原区では、借地権の価格そのものが大きくなりにくいため、手続きの手間や期間を抑えることが手取りに直結します。地主への売却や、建物ごとの買取が有力です。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

美原区の借地 よくあるご質問

美原区の近くのエリアと、借地の売却ガイド

借地・底地の売却ガイド

• 借地権を売る5つの方法借地権は売れます。ただし地主以外に売るときは、原則として地主の承諾が必要です。…
• 借地権割合と価格の目安借地権割合は路線価図のアルファベットで、A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、…
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