大阪市福島区の借地権・底地の売却・買取

福島区の借地 まず結論から

最終更新日：2026年10月10日／監修：シュース健人（宅地建物取引士）

福島区で借地を売るといくら？価格の目安を試算

福島区で借地の価格を考えるときの出発点として、土地の価格に一般的な割合を掛けて試算しました。公示地価（住宅地）7地点の中央値（2026年）は396,000円/㎡（坪単価130.9万円）です。面積は、福島区で取引された築古の戸建の土地面積の中央値60㎡を使いました。

名義書換料や底地の価格は、まず土地の価格から目安をつかめます。同じ福島区でも、大開の借地権と鷺洲の借地権では土地の価格が違うため、目安も変わります。

路線価図の借地権割合は相続税を計算するための割合で、市場で売れる価格を示すものではありません。実際の価格は、地代・残りの期間・建物の状態・地主の意向で変わります。数字はすべて目安としてご覧ください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報・地価公示）。試算は当社計算。

福島区の公示地価（住宅地）の地点ごとの目安

福島区には住宅地の公示地価の地点が7か所あります。最も高いのは福島３丁目１３番２（1,470,000円/㎡）、最も低いのは海老江４丁目１９０番２（343,000円/㎡）で、同じ福島区の中でも4.3倍の開きがあります。2016年と比べて上がった地点は6か所中6か所でした。借地権や底地の価格は、こうした場所ごとの土地の価格に比例して変わります。

出典：国土交通省「地価公示」（不動産情報ライブラリ経由）。借地権・底地の欄は当社による1㎡あたりの試算で、売買価格を保証するものではありません。

福島区の土地の使い方のルール（用途地域・容積率）

福島区の面積のうち、商業地域が33.5%、準工業地域が22.9%、第２種住居地域が20.4%、用途地域の指定なしが10.7%。系統でまとめると、住居系が21.5%、商業系が35.8%、工業系が32.0%です。

容積率300%以上の地域が76.1%を占めます。土地を高く使える地域では、借地の古い家を建て替える価値も、底地と同時に売ってマンションや複数の戸建の用地にする価値も大きくなります。建替承諾料（更地価格の3〜5%が目安）を払っても建て替える意味があるか、同時売却で所有権としてまとめるかを比べる価値があります。

また、防火地域が18.2%、準防火地域が62.0%あり、建て替えるときは燃えにくい構造が求められます。木造の古い家を建て替える場合、建築費が上がる要因になります。旧法の借地で木造（非堅固）から鉄骨造などの堅固建物に変えるには、条件変更の承諾（更地価格の10%前後が目安）が問題になることもあります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（都市計画決定GISデータ）。エリア内に均等に配置した地点で集計した面積比（当社計算）。

福島区は大阪府で13番目に借地が多いエリアです（2003年）

• 借地の上の持ち家1,070世帯2003年
• 持ち家に占める割合9.1%一般の借地＋定期借地権
• 府内の順位13位／60借地の割合が高い順
• 近隣エリア内の順位11位／24大阪市24区（24エリア）

大阪市福島区の持ち家11,720世帯を敷地の権利で分けると、借地の上の家が1,070世帯、割合にして9.1%です（住宅・土地統計調査、2003年）。内訳は、旧来の普通借地を含む「一般の借地」が820世帯、「定期借地権」が250世帯です。

市区町村別の借地の数は、当社が確認できた範囲では2003年の調査が最後の公表です。20年以上前の数字のため、現在の状況とは異なります。データのある府内60市区町村の中で、福島区は13位、大阪市24区（データのある24区）の中では11位にあたります。府内60市区町村を合わせた割合（6.0%）と比べて1.5倍にあたり、借地が目立つ地域です。 大阪市全体の9.1%と比べると、上回っています。

借地の割合が高い地域では、親の代から続く借地の家を相続して、初めて契約の中身を知るという状況が生まれやすくなります。地主の側も代替わりが進み、双方とも当初の経緯を知らないまま話し合うことになりがちです。

出典：総務省統計局「平成15年住宅・土地統計調査」（持ち家の敷地の所有関係、市区町村別）。割合は当社計算。

福島区でのご相談の事例

ご相談の事例

福島区海老江の借地の家（1967年頃建築・土地約60㎡）について、同じ大阪市内に住む40代の次男が地主から更新料を求められました。契約書が見当たらず、払う義務があるのか、この機会に売るべきかを相談したい、という内容です。

この場合、まず相続による承継には地主の承諾も承諾料も不要であることを確認します。次に、海老江の1980年以前築の木造戸建の取引の中央値（土地1㎡あたり300,000円/㎡、25件）や近くの公示地価から、所有権として売れた場合の価格を出し、借地権として売る場合・地主に売る場合・同時売却の場合を比べます。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を福島区のデータに当てはめて組み立てた例です。

福島区の古い木造戸建の取引単価

国土交通省の不動産情報ライブラリで、福島区で2016年以降に取引された1980年以前築の木造戸建（土地250㎡以下）を集計すると90件あり、土地1㎡あたりの価格の中央値は294,400円/㎡でした。中ほどの半数は195,000円/㎡〜400,000円/㎡の範囲に収まります。土地80㎡以下の小さな物件に絞ると75件、中央値は300,000円/㎡です。

更地（住宅地）の取引の中央値は333,300円/㎡で、築古の戸建はその約88%にとどまります。解体費や建物の傷みが差し引かれていると考えられます。これらは土地も建物も所有権の取引です。借地権付きの家はここから地主の承諾料や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれるため、同じ広さ・築年でも、この単価より低くなるのが一般的です。逆に、同時売却で底地とまとめて売れば、この水準に近づけることができます。

建築年で分けると、1970年以前の建物が57件で中央値285,700円/㎡、1971〜1980年が33件で中央値300,000円/㎡でした。

前面道路の幅で比べると、4m未満の道路に面した物件は中央値276,200円/㎡（40件）、4m以上は320,000円/㎡（49件）。道路が狭いと建替えに制約が出やすく、借地の場合は建替承諾の話とも重なります。

取引の多い町（1980年以前築の木造戸建）

福島区の中でも、取引が多いのは海老江・吉野・野田です。町によって単価に差があり、借地権の価格もこれに沿って変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（取引当事者へのアンケートにもとづく。価格は丸めて公表）。取引時期2016年1月〜2026年3月、調停・競売等や関係者間の取引を除く。集計は当社で、当社の取扱い実績ではありません。

福島区の住まいの古さと道路：借地の家を取り巻く条件

2023年の住宅・土地統計調査によると、福島区の住宅に住む世帯は44,950世帯で、そのうち1980年以前に建った住宅が12.3%（府内64位／67）、一戸建が17.3%、共同住宅が81.7%です。新しい住宅が多い地域では、古い借地の家は周りの建物と比べて目立ちやすく、建替えや売却の時期を迎えていることが少なくありません。

住宅全体の空き家率は13.0%（府内41位）です。幅4m未満の道路にしか接していない、または道路に接していない住宅は1.4%（府内65位）。道路が狭い敷地は建替えのときに後退（セットバック）が必要になり、敷地が小さい借地ではそのぶん使える面積が減ります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。順位は府内67市区町村中の当社集計（割合の高い順）。

大阪市で借地に住む世帯の今（2023年）

• 大阪市の借地の割合4.5%2023年・持ち家
• 1990年以前に取得47.3%借地・時期不詳を除く
• 相続・贈与で取得16.0%2021年以降に取得した持ち家の土地

2023年の住宅・土地統計調査では、大阪市の持ち家611,200世帯のうち、敷地が借地の世帯は27,600世帯（4.5%）です。このうち一般の借地権が23,300世帯、定期借地権などが4,400世帯でした。市区町村別の最新値はありませんが、2003年の時点で福島区の割合（9.1%）は大阪市全体（9.1%）の1.0倍でした。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅の種類・敷地の所有の関係・取得時期・相手方別 持ち家の主世帯数）。割合は当社計算。

参考：福島区の古い木造の家・小さな敷地の取引（所有権・国交省データ）

ここに並ぶのは借地ではなく、土地も建物も所有権の取引です。借地権の価格を考えるときの「土台の相場」としてご覧ください。国の取引データでは、借地権付きの家だけを取り出すことができません。そこで、借地の家に多い「古い木造の家」と「小さな敷地」の条件で、福島区の中から新しい順に6件選びました。選んだ条件は、1970年以前に建った木造の家・土地100㎡以下です。

借地権の価格は、この所有権の相場に借地権割合（路線価図のC=70%%やD=60%%など）を掛けて考えるのが出発点です。第三者に売る場合は、そこから名義書換料（借地権価格の10%%前後）や住宅ローンの使いにくさの分が差し引かれ、さらに低くなるのが一般的です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をもとに当社が整理。当社の取扱い実績ではありません。個人が特定されないよう所在は町名までにしています。

寺社の多い町の借地：福島区の寺院13か所・神社4か所

OpenStreetMapに登録されている福島区の寺院は13か所、神社は4か所、あわせて17か所です。1平方キロメートルあたり3.7か所です。寺社は古くから土地を持ち、その一部を住宅用の借地として貸してきた例が多く、地主が寺社という借地も珍しくありません。

寺社が地主の場合、名義書換や建替えの承諾は住職・宮司だけでは決められず、責任役員会の決議が必要なことがあります。また寺社が底地を売るときは、宗教法人法23条により少なくとも1か月前の公告などの手続きが要るため、同時売却や底地の買取には時間がかかります。詳しくは寺社が地主の借地をご覧ください。

出典：OpenStreetMap（© OpenStreetMap contributors）。登録状況により実数と異なることがあります。

福島区の交通とハザードの情報

駅に近い・災害リスクが低いといった条件は、借地でも買主が気にするポイントです。

福島区の主な駅は福島・野田・野田阪神・海老江です。乗降客数が最も多いのは福島（1日65,885人）。駅に近い借地は、借地権付きでも買主が見つかりやすく、同時売却で所有権にした場合の価格も上がりやすくなります。

洪水の想定では、福島区の面積の84.9%が0.5m以上の浸水が想定される区域、14.7%が想定区域外です。津波の浸水想定区域は81.5%です。液状化のしやすさは「液状化しやすい」が85.6%を占めます。標高の中央値は-0.2mです。ハザードの情報は、売買の際に重要事項として説明されます（水害リスクの説明は宅建業者の義務）。借地でも所有権でも同じで、価格の差としてはわずかですが、買主の関心は高い項目です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（駅別乗降客数・洪水浸水想定区域・津波浸水想定・土砂災害警戒区域・液状化）、国土地理院（標高）。面積比は当社計算。

福島区での売り方の選び方

福島区のように土地の単価が高い地域では、借地のままで売るのと所有権として売るのとで、価格の差が大きくなります。同時売却や等価交換を最初に検討します。 借地が多い地域なので、同じ地主が近くに複数の底地を持っていることもあり、地主にとって整理の動機がある場合は話が進みやすくなります。

売り方ごとの価格を並べて比べることが、損をしないための第一歩です。

◎○△は土地の価格・敷地の広さ・借地の多さから当社が見立てた一般的な目安です。実際は地主様・借地人様のご意向と契約の内容で決まります。

それぞれの方法の詳しい比較は借地権を売る5つの方法で解説しています。地主が承諾しない場合は地主が承諾してくれないとき、承諾料の目安は名義書換料・承諾料の目安をご覧ください。

福島区の借地 よくあるご質問

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