底地を売りたい地主の方へ｜地代が安い・相続前に整理したい

底地とは、借地権がついた土地の所有権のことです。地主は地代を受け取れますが、旧法の借地では地代が長年据え置かれ、固定資産税・都市計画税を払うと手元にほとんど残らない、という声も聞かれます。

しかも底地は、地主が自由に使えません。借地人に正当事由なく出て行ってもらうことはできず、建物がある限り契約は続きます。相続のときには底地として相続税の評価を受けますが、評価額ほどの価格で売れるとは限らず、納税資金の準備に悩む地主も少なくありません。

底地の理論的な価格は「更地価格×（1－借地権割合）」で、借地権割合60〜70%なら30〜40%です。借地人が買う場合は、所有権がそろう利点を反映して50〜60%程度とする解説もありますが、実際は話し合い次第です。いずれも目安で、地代の水準・残りの期間・建物の状態で変わります。

底地の買取業者は、買い取った後に借地人と交渉して、底地を借地人に売る、借地権を買い取る、同時売却するなどで収益を得ます。その時間と手間、話がまとまらないリスクを価格に織り込むため、更地価格の10〜20%程度になりやすいのです。

一方で、借地人が複数いる、借地人と連絡が取れない、関係が悪くなっている、といった底地でも、業者はそのまま買い取ります。地主が自分で借地人と話す負担がなくなるのが最大の利点です。

売却を決めていなくても大丈夫です。借地・底地の価格の目安と、売り方ごとの違いを無料でお伝えします。

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• 期間が満了しても、正当事由がなければ更新を拒めない（法定更新。普通借地・旧法借地の場合で、定期借地権は期間満了で終了します）
• 借地人が借地権を売りたいとき、地主が承諾しなければ、借地人は裁判所に許可を求められる（借地非訟）。その場合、地主は自分で買い取る介入権を使える
• 相続による借地権の承継には、地主の承諾も承諾料も不要
• 更新料は特約や合意がなければ請求できない
• 地代の増額は、話し合い→調停→訴訟で決まる

底地を誰かに売っても、借地人の権利はそのまま新しい所有者に引き継がれます（借地上の建物に登記があれば、借地人は新しい地主にも借地権を主張できます）。

1. 底地と借地権の価格の目安を把握する（路線価・公示地価・近所の取引）
2. 借地人の事情を知る（住み続けたいのか、相続で困っているのか、売りたいのか）
3. 買い取りの提案に加え、同時売却や等価交換も選択肢として示す
4. 価格と支払い方法、測量や登記の費用負担を書面で決める

借地人が高齢で、相続人が遠方に住んでいるというケースでは、相続をきっかけに借地人側から「売りたい」という話が出ることもあります。双方が同じ時期に整理を考えているなら、同時売却がもっとも合理的な解決になることが多いです。

• 土地の登記事項証明書・公図・地積測量図（あれば）
• 土地賃貸借契約書（借地人ごと）。なければ地代の入金記録
• 借地人の一覧（氏名・連絡先・地代・契約開始時期・建物の状況）
• 固定資産税の課税明細（土地）
• 過去の更新・承諾・地代改定の記録

借地人が複数いる底地では、借地人ごとに契約の時期や地代がばらばらなことがよくあります。一覧にまとめるだけで、どの借地から整理するか、どの方法が向いているかが見えてきます。

借地人が複数いる・連絡が取れない場合

底地を一括で買取業者に売る方法のほか、借地人ごとに買い取りの意向を聞き、応じる借地人には借地人へ、応じない部分は業者へ、と組み合わせる方法もあります。借地人が亡くなって相続人と連絡が取れない場合でも、底地の売却そのものは可能です。

底地の整理は、借地人の協力があるほど高い価格につながります。とはいえ、いきなり「土地を買ってほしい」「出て行ってほしい」と伝えると、借地人は身構えてしまいます。次のような順で話を進めると、受け止めてもらいやすくなります。

1. 地主側の事情（相続の準備、地代と税金の負担）を率直に伝える
2. 借地人の今後の予定（住み続けるか、子が継ぐか、売りたいか）を聞く
3. 買い取り・同時売却・等価交換など、複数の選択肢を示す
4. 価格の目安を、公的なデータにもとづいて示す
5. 結論を急がず、相続人など家族と相談する時間をとってもらう

借地人が高齢で、判断を家族に任せたいという場合もあります。話し合いが争いに発展しそうなときは、弁護士にご相談ください。

すぐに売る予定がない場合も、底地の状況を整理しておくことは無駄になりません。契約書がない借地は契約内容の確認書を交わす、地代が長年据え置きなら税金の推移を示して見直しを相談する、更新の時期を一覧にしておく、といった準備は、将来売るときにも、相続のときにも役立ちます。

地代の見直しは借地借家法11条の手続きによるもので、地主の一存で決まるわけではありません。値上げを求めるときは、固定資産税の額や近くの地代など、根拠となる資料を用意しましょう。

底地は相続税の評価では「自用地の評価額×（1－借地権割合）」で評価されるのが基本です。評価額に見合う価格で売れるとは限らないため、相続が起きる前に整理するかどうかを検討する地主もいます。相続税の物納や、売却時の譲渡所得税の扱いは、税理士にご確認ください。

当社は、底地の買取・同時売却・借地人への売却の仲介のいずれにも対応し、どの方法が手取りを大きくできるかを比べてご提案します。当社は宅地建物取引業者です。当社が買主または媒介業者として、売買の取引条件（価格・引渡し時期・承諾書の内容など）をご説明・調整します。

承諾料の額や契約の解除をめぐって争いがある場合の交渉、借地非訟の申立ての代理は行いません。その場合は弁護士へのご相談をご案内し、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士をご紹介します（紹介料は受け取りません）。