借地上の家を相続したら｜承諾不要の理由と、売るまでの手順

借地人が亡くなると、建物と借地権は相続財産として相続人に引き継がれます。これは法律上当然に起きる「承継」で、借地権の「譲渡」ではありません。そのため民法612条の地主の承諾は不要で、名義書換料（承諾料）を払う法的な根拠もありません。

地主から「名義変更料が必要」「契約を結び直す」と言われることがありますが、相続人は亡くなった方の契約をそのまま引き継ぎます。契約期間も地代も、旧法・新法の区別も変わりません。新しい条件の契約書への署名を求められても、応じる義務はありません。

借地権を第三者（たとえば底地を買った新しい地主）に主張するためには、借地上の建物に借地人名義の登記があることが必要です（借地借家法10条）。亡くなった方の名義のままでも直ちに対抗力を失うわけではないと考えられていますが、売却するには相続人名義への登記が欠かせません。

2024年4月1日から相続登記は義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年3月以前の相続も対象です（2027年3月末までの猶予）。手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

土地は地主のものなので、相続登記の対象は建物だけです。建物が未登記のままの古い家もあり、その場合は表題登記から必要になります。

承諾は不要でも、地主への連絡はしておきましょう。誰が借地人になったか、地代の振込名義、連絡先を伝えます。地代の支払いが止まると、契約解除の理由を作ってしまいます。相続の手続き中でも、地代は相続人が払い続ける必要があります。

連絡するときは「相続により借地権を承継しました」と事実を伝え、売却を考えている場合は、そのことを伝える時期も検討しておきます。いきなり売却の話をするより、まず相続の報告をし、方針が固まってから相談する方がまとまりやすいことが多いです。

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ただし、地主との関係は売却のときにも続きます。法律上の義務がないことを知ったうえで、相続の報告は丁寧に、地代の支払いは確実に、という姿勢が後の話し合いを楽にします。言い分が対立し、法的な争いになりそうなときは、弁護士にご相談ください。

遺産分割が終わるまで、借地権と建物は相続人全員の共有です。共有のまま売るには全員の同意が必要で、一人でも反対すると売れません。売却を考えているなら、遺産分割で「誰が引き継ぐか」「売って代金を分けるか（換価分割）」を決めておくと進めやすくなります。

相続放棄という選択肢もあります。借地の家に価値がなく、地代の滞納などの負担が大きい場合です。原則として相続の開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所で手続きが必要で、借地だけでなく全ての財産を放棄することになります。

相続税の申告では、借地権は「自用地としての評価額×借地権割合」で評価します。借地権割合は路線価図のアルファベット（A=90%〜G=30%）で示されています。

ただし、この評価額で売れるとは限りません。第三者に売る場合は名義書換料がかかり、買主が住宅ローンを使いにくいため、実際の価格は評価額を下回るのが一般的です。相続税の申告や譲渡所得の計算は税理士にご確認ください。

親の代からの滞納がある場合

亡くなった方に地代の滞納があった場合、その支払い義務も相続人が引き継ぎます。滞納が続いていると契約解除の理由になり得るため、相続したら早めに地主に確認し、精算の方法を話し合うことが大切です。売却する場合は、売却代金から滞納分を精算する方法もあります。

大阪から離れて住んでいる場合

相続人が府外や遠方に住んでいて、借地の家に通えないというケースは多くあります。契約書や鍵の受け渡し、建物の確認、地主への説明、売買契約まで、郵送と電話で進める方法もあります。建物の中の家財を残したまま買い取る方法もあるので、片付けのために何度も大阪に通う必要はありません。

建物が未登記の場合

古い借地の家では、建物がそもそも登記されていないことがあります。その場合は、まず建物の表題登記を行い、そのうえで相続人名義の登記をします。建物の登記がないと借地権を第三者に主張しにくくなるため、売却しない場合でも早めの登記をおすすめします。

すぐに売る予定がなくても、相続した借地は放置せず、最低限の管理を続けることが大切です。地代を確実に払うこと、建物を朽ちさせないこと、建物の相続登記を済ませること、の3点です。誰も住まない場合は、換気や雨漏りの点検、郵便物の確認などの手間も生じます。

いずれ子や孫が使う予定があるなら持ち続ける意味がありますが、使う予定がないまま地代と建物の固定資産税を払い続けるのは負担です。持ち続けた場合の毎年の費用と、今売った場合の価格を比べて判断しましょう。

1. 契約と書類の確認契約書・地代の記録・建物の登記
2. 相続登記建物を相続人名義に
3. 査定売り方ごとの価格を比べる
4. 地主への相談買取の希望・承諾の可否
5. 売買契約・引渡し承諾書を受け取り決済

建物に家財が残ったままでも、査定や相談はできます。遠方にお住まいで大阪の家に通えない方からのご相談も、電話や郵送で進められます。