更新料・地代の値上げを求められたら｜払う義務と考え方

借地の契約期間が満了して更新するとき、地主から更新料を求められることがあります。しかし、更新料の支払いは法律で定められた義務ではありません。最高裁判所も昭和51年の判決で、借地の更新にあたって当然に更新料を払う慣習があるとは認められないとしています。

支払う義務が生じるのは、契約書に更新料の特約がある場合や、地主と借地人が支払いに合意した場合です。「みんな払っている」「前回も払った」という理由だけで、法的な義務が生まれるわけではありません。

更新料の額も法律では決まっていません。合意で決める場合には、更地価格の3〜5%程度、または借地権価格の5〜10%程度などが目安として語られます。地域や地代の水準、これまでの経緯によって幅があります。

特約に金額が書かれていない、「相当額」とだけ書かれている場合は、話し合いで決めることになります。提示額の根拠（土地の価格、計算方法）を地主に示してもらうと、冷静に検討できます。

旧法・新法とも、借地人が更新を求め、建物がある限り、地主は正当事由がなければ更新を拒めません。更新料を払わなかったことだけで、借地権がなくなるわけではありません。

ただし、更新料の特約がある場合に支払いを拒むと、信頼関係を損なったとして契約解除が問題になった裁判例もあります。結論は事情によって分かれるため、特約がある場合に支払いを拒むかどうかは、弁護士に相談して判断してください。

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地代は、土地の税金の増減、土地の価格の変動、近くの地代との比較などで「不相当」になったとき、地主・借地人のどちらからでも増額・減額を請求できます（借地借家法11条。旧法の契約でも同様の規定があります）。ただし、一定期間は増額しないという特約がある場合は、その期間は増額を請求できません。

1. 話し合い根拠を示してもらい協議
2. 調停まとまらなければ簡易裁判所の調停（調停前置）
3. 訴訟調停も不成立なら裁判で決める

増額について話がまとまるまでは、借地人は自分が相当と考える額（通常は従来の額）を払えば足ります。後の裁判で増額が認められた場合は、不足額に年1割の利息をつけて払うことになります。地主が受け取りを拒む場合は、法務局に供託する方法があります。

地代の滞納は、契約解除のもっとも典型的な理由です。数か月分の滞納が続くと、信頼関係が壊れたとして解除が認められることがあります。解除されると建物買取請求権も使えず、原則として建物を取り壊して土地を返すことになります。

親の代から滞納がある借地を相続した場合、相続人はその支払い義務も引き継ぎます。売却を考えるなら、滞納分の精算も含めて地主と話す必要があります。

地代の額に法律上の基準はありません。契約したときの合意で決まり、その後は税金や土地の価格の変化に応じて見直されます。実務では、土地の固定資産税・都市計画税の何倍か、土地の価格に対する利回り、近くの地代との比較、といった方法で妥当性を考えます。

旧法の借地では、数十年前の地代がほとんど変わっていないことも多く、地主から見ると「税金を払うと手元に残らない」、借地人から見ると「急に上げられても困る」という状況になりがちです。値上げの話は、双方の事情がぶつかる場面です。資料（固定資産税の額、近くの地代）を示してもらい、冷静に話し合うことが大切です。

実在のお客様の事例ではなく、よくあるご相談を組み立てた例です。

• 最初の契約日と、これまでの更新の時期（旧法か新法か、次の満了はいつか）
• 契約書に更新料の特約があるか、金額や計算方法が書かれているか
• 前回の更新で更新料を払ったか、そのとき合意書を交わしたか
• 地代の額と、最後に改定された時期
• 増改築や建替えの特約、譲渡の承諾に関する特約
• 建物の登記が借地人本人の名義になっているか

更新の時期は、借地人にとっても地主にとっても、これからの土地の使い方を考える節目です。持ち続ける、売る、地主と一緒に売る、のどれを選ぶかで、更新料を払うことの意味も変わります。

更新料や地代の値上げを求められたことをきっかけに、借地を手放すかどうかを考える方は少なくありません。更新の時期は、地主にとっても今後の土地の使い方を考える時期です。借地人が売りたい、地主も整理したいという状況なら、同時売却や地主への売却がまとまりやすくなります。

当社は売却のご相談の中で、売った場合の価格と、更新して持ち続けた場合の負担を比べる材料をご用意します。当社は宅地建物取引業者です。当社が買主または媒介業者として、売買の取引条件（価格・引渡し時期・承諾書の内容など）をご説明・調整します。

承諾料の額や契約の解除をめぐって争いがある場合の交渉、借地非訟の申立ての代理は行いません。その場合は弁護士へのご相談をご案内し、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士をご紹介します（紹介料は受け取りません）。