旧法借地と新法借地の違い｜あなたの借地はどちら？

借地借家法（新法）は1992年（平成4年）8月1日に施行されました。それより前に結ばれた借地契約には、更新を重ねた今でも旧借地法が適用されます（借地借家法の附則）。相続で引き継いだ場合も、借地権を譲り受けた場合も、もとの契約が続いている限り旧法のままです。

大阪の借地の多くは、戦前から高度成長期にかけて始まったものです。総務省の住宅・土地統計調査（2023年）では、大阪府の借地に住む持ち家世帯のうち、権利を取得した時期が1990年以前の世帯が約半数を占めています。

自分の借地が旧法か新法かは、まず最初の契約書の日付で確認します。契約書がなければ、建物の登記の日付や、地代の支払いがいつから続いているかが手がかりです。

「堅固建物」は石造・レンガ造・コンクリート造など、「非堅固建物」は木造などをいいます。大阪の借地の住宅の多くは木造（非堅固）です。

旧法・新法とも、期間が満了しても、地主が更新を拒むには「正当事由」が必要です。正当事由は、地主と借地人それぞれが土地を使う必要性、これまでの経過、土地の利用状況、立退料の申し出などを総合して判断されます。地主が「期間が来たから返して」と言うだけでは、契約は終わりません。

借地人が更新を求め、建物がある限り、契約は同じ条件で更新されたものとみなされます（法定更新）。このとき更新料の支払いは法律上の条件ではありません。更新料は、契約で定めている場合や合意した場合に限って支払うものです。

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定期借地権には更新がなく、期間が来れば土地を返します。普通借地権のような更新を前提とした価値はなく、残りの期間が短いほど借地権の価値は小さくなります。マンションや戸建の「定借」物件は、この仕組みを前提に価格が決められています。

旧法の借地では、契約書が見当たらない、戦前の手書きの契約書しかない、というケースが珍しくありません。契約書がなくても、借地契約は口頭でも成立しており、借地権が消えるわけではありません。次の資料が契約の内容を確かめる手がかりになります。

• 地代の領収書・通帳の振込記録（いつから、いくらで払っているか）
• 建物の登記事項証明書（建物がいつ建ち、誰の名義か）
• 過去の更新や承諾に関する書面、更新料の領収書
• 固定資産税の課税明細（建物の構造・建築年）
• 地主側が保管している契約書の写し

売却の際には、これらの資料をもとに、地主と「現在の契約内容の確認書」を取り交わすことがあります。確認書で条件が変わっていないか（期間・地代・特約）を必ず確かめてください。

よくある誤解が「更新したら新法の契約になる」「地主から新しい契約書をもらったので新法になった」というものです。旧法の契約は、更新しても旧法のままです。

新法が適用されるのは、1992年8月以降に新たに借地契約を結んだ場合です。旧法の借地を一度合意で終わらせ、改めて新しく契約を結び直した場合などは、新法の契約になり得ます。

地主から新しい契約書への署名を求められたときは、それが「従来の契約の確認」なのか「新しい契約」なのか、条件がどう変わるのかをよく確認しましょう。不安があれば署名の前に弁護士へご相談ください。

旧法の借地は、存続期間が長く、正当事由がない限り更新が続くため、借地人の立場が強いといわれます。そのぶん、借地権としての価値が評価されやすい面があります。

一方で、旧法の借地は契約が古く、契約書がない、地代が長年据え置き、といったケースも多く、買主にとっては確認すべき点が増えます。売却の前に、契約書・地代の記録・更新の経過を整理しておくと、査定の精度が上がります。定期借地権の場合は、残りの期間から価値を計算することになり、普通借地権とは考え方が違います。

旧法の借地では、建物が「堅固」か「非堅固」かで期間が変わります。木造（非堅固）の家を鉄骨造やRC造（堅固）に建て替えるには、契約で建物の種類を限定している場合、地主の承諾（条件変更）が必要で、承諾料は更地価格の10%前後が目安とされます。木造から木造への建替えでも、増改築を制限する特約があれば承諾が必要です（建替承諾料は更地価格の3〜5%が目安）。

承諾が得られないときは、借地非訟（借地借家法17条）で裁判所の許可を求めることができます。なお、旧法の借地で期間の途中に建物が滅失し、残りの期間を超えて存続する建物を建てた場合の期間の扱いには、旧法独自の規定があります。建替えを考えるときは、工事の前に契約と期間の扱いを確認しましょう。

旧法・新法を問わず、借地権付きの家を買う人は、次の点を確認します。売る側があらかじめ整理しておくと、売却がスムーズです。